Chama-se ativos reais a duas estratégias englobadas dentro dos mercados privados. Se no universo de mercados privados contamos com quatro estratégias diferentes - private equity, dívida privada, real estate e infraestruturas -, estas duas últimas são também conhecidas como ativos reais.
Os ativos reais são bens físicos ou tangíveis, cuja propriedade pode ser adquirida e vendida no futuro. Tratam-se de ativos ligados à evolução da economia real e que constituem uma fonte de diversificação para as carteiras.
Caraterísticas dos ativos reais
Embora cada um tenha a sua própria estrutura e as suas próprias caraterísticas, uma que têm em comum é serem especialmente ideais como cobertura face à inflação. Perante períodos inflacionistas, tanto as infraestruturas como o real estate alcançam rentabilidade através da revalorização dos próprios ativos. Outras das suas fontes de rentabilidade são, no caso do real estate, os arrendamentos, e as receitas recorrentes no caso das infraestruturas.
Correlação entre a inflação e os ativos privados
Basta olhar para a evolução da rentabilidade que as infraestruturas e o real estate tiveram nos diferentes contextos de inflação que a economia atravessou nos últimos anos. No caso das infraestruturas, em média, de 2005 a 2022, o investimento em infraestruturas ultrapassou os mercados públicos em rentabilidade num momento de elevada inflação. Esta diferença foi mais pronunciada num momento de elevada inflação com um baixo crescimento do PIB em simultâneo.
Impacto da inflação e das taxas de juro no real estate
Partimos do cenário base de 2024, em que prevalece o quadro de política e dos objetivos de inflação, conhecido como higher for longer. Oferece-nos um contexto em que as taxas de juro mais elevadas significam que os investidores irão receber um maior retorno nos investimentos imobiliários.
O setor imobiliário costuma oferecer um prémio de liquidez ou retorno em comparação com as obrigações do estado para compensar os investidores pelo maior risco do investimento imobiliário, já que se tratam de investimentos mais ilíquidos do que outros ativos financeiros. Por isso, o investimento neste tipo de ativos é recomendado a longo prazo, o que ajuda a oferecer retornos mais estáveis ao longo do tempo com uma menor rotação das carteiras.
Analisando a rentabilidade imobiliária em 26 mercados de todo o mundo desde 1980, observamos que o setor imobiliário oferece uma proteção contra a inflação de 90% e que, para um ponto percentual de inflação, os retornos imobiliários cresceram 0,9 pontos percentuais.