Inflação e taxas de juro crescentes: qual o papel do imobiliário?

Corum imobiliário, Inflação e taxas de juro crescentes: qual o papel do imobiliário?
Paulo Pacheco, Rui Corrêa d'Oliveira, Pedro Assunção e José Gavino. Créditos: FundsPeople (Vítor Duarte)

O atual contexto de mercado pode ser traiçoeiro para o imobiliário. Por um lado, embora estes ativos tenham características que protegem, em alguma medida, da inflação, por outro, a subida de taxas de juro poderá ter repercussões. Numa conversa que juntou quatro profissionais da gestão de ativos, organizada pela FundsPeople e em parceria com a Corum Investments, falou-se precisamente do olhar que cada um tem sobre o investimento nesta classe de ativos.

A proteção da inflação

Justamente o impacto do atual contexto de mercado no imobiliário, foi o que deu o mote para o início da conversa. Pedro Assunção, CIO da Første, começou mesmo por apontar as “duas forças contraditórias” que estão em jogo. “Gostamos da caraterística de proteção da inflação oferecida pelo imobiliário e, desse ponto de vista, achamos o ativo interessante”, iniciou. A perspetiva de subida de taxas, contudo, já adiciona outra forma de olhar para o ativo. “É algo que nos preocupa, pois no imobiliário estamos a falar de ativos com durations muito longas”, acrescentou o responsável de investimentos.

Perspetiva muito semelhante foi a apresentada por Paulo Pacheco, responsável pela Gestão de Ativos do Banco Português de Gestão. “A maioria dos contratos imobiliários, nomeadamente na parte comercial, estão indexados e protegidos contra a inflação. Mas a junção da subida da inflação com a alteração do ciclo de taxas de juro, temo que possa fazer sofrer um pouco esta classe de ativos”, começou por referir. E a dinâmica é fácil de explicar: “As taxas de juro ao alterarem-se, atualizando para o dia de hoje os ativos de longa duração, estes vão passar a valer menos; por outro lado, se a subida de taxas for significativa, terá impacto na economia real e isso, por sua vez, terá impacto quer no mobiliário residencial, quer no comercial, existindo a priori uma força contrária àquela que é a proteção natural da subida de inflação”, resumiu.

Poderá então este contexto trazer o regresso da inclinação para as obrigações em detrimento do imobiliário, por parte de alguns investidores? Comparando os dois tipos de investimento, Rui Corrêa d'Oliveira, presidente da Fundação Maria Ulrich, acredita que “o imobiliário continua a ser mais atrativo na proteção da inflação do que a aposta nas obrigações”, embora, na perspectiva da gestão de uma carteira de investimentos, privilegie um mix entre ambas as classes de ativos.  Na sua opinião, os preços do imobiliário vão subir, bem como os custos de construção, e o que importa analisar é a sua evolução. "O fator limitante é perceber até onde é que o mercado é capaz de aguentar esta subida de preços, quer na compra, quer no investimento para aluguer”, atesta.

Todas as perspetivas sobre a inflação e subida de taxas de juro são partilhadas por José Gavino, responsável pelo mercado português da Corum Investments. Nesse sentido, adicionou à conversa o que considera ser a melhor forma de retirar valor do investimento em imobiliário. “Se descontarmos ao dia de hoje o nível da taxa de juro, e falarmos em termos reais, a melhor maneira de nos protegermos em relação a uma subida de taxas de juro é termos uma yield elevada no investimento que fazemos”, referiu, exemplificando. “Se investirmos em qualquer ativo que está com uma yield de 3%, e lhe adicionarmos 1% de taxa de juro, estamos, matematicamente, a perder ⅓ do preço. Se tivermos uma carteira com 7% ou 8% de yield, obviamente que esse impacto é muito menor. É o que acontece com os fundos da Corum Investments”.

Analisar o cliente e investir através de fundos

Com responsabilidades diferentes em termos da gestão e aconselhamento que efetuam, os profissionais neste encontro estão cientes de que nem todos os instrumentos servem o objetivo de investimento em imobiliário. Pedro Assunção e Paulo Pacheco, por exemplo, sabem que determinados clientes que servem já têm exposição ao imobiliário no seu património próprio. “O nosso papel é equilibrar as coisas. Na carteira financeira dos nossos clientes, a componente de imobiliário acaba por não ser muito grande porque os clientes já têm essa componente gerida por si próprios”, aponta. Ainda assim, na parte de ativos financeiros a que se dedica, a inclusão do ativo tem sido crescente. Fazem-no “por exemplo através de fundos ou através dos REITS”.

Igualmente, Paulo Pacheco diz que nas carteiras dos clientes que ainda não têm muita exposição ao imobiliário diretamente existe a necessidade de investirem na classe de ativos. “Não investimos diretamente, claro, mas sim através de fundos de investimento”, apontou. Lembrando experiências passadas, o profissional vinca a importância da liquidez. "Já passei por várias crises, e o problema coloca-se sempre quando queremos sair dos títulos", refere. Por isso, diz, investir em fundos imobiliários tem de ser sinónimo de alguma liquidez. “É importante investir em fundos que têm uma liquidez mensal ou bimensal, ou então nos REITS que têm liquidez diária”, sublinha.

Conhecedor da realidade dos fundos imobiliários, José Gavino lamenta que os bancos não tenham a oportunidade de analisar o cliente como um todo, percebendo que alocação já apresenta ao imobiliário. “A verdade é que se olharmos para as carteiras propostas pelos bancos, estas nunca apresentam o imobiliário como alternativa. Se olharmos para o imobiliário e para o S&P 500, é onde vemos maior estabilidade, maior regularidade e maior defesa contra as guerras e recessões que já tivemos. Um desses ativos não aparecer nas carteiras faz-me confusão”, argumenta. Em Portugal, especificamente, são dois os motivos que podem justificar essa ausência. “Um deles tem que ver com o que aconteceu em 2008/2009, e relaciona-se com a liquidez, já aqui referida. O outro fator é o histórico negativo que tivemos em Portugal: as leis no arrendamento desfavoráveis, e até casos que correram mal em fundos imobiliários”, diz.

Numa posição de mercado distinta, Rui Corrêa d’Oliveira representa uma entidade cujo património já tem uma fatia significativa em investimento imobiliário direto. Nesse sentido, e tratando-se de um institucional de média dimensão, “os capitais têm de estar investidos de uma forma mais conservadora”. Na busca por alternativas ao investimento direto, encontrou soluções nos fundos de investimento. “Fiz uma investigação com algum cuidado, e de facto a verdade é que não se pode entrar num fundo imobiliário com a mesma perspetiva que se entra num fundo de tesouraria ou outro de elevada liquidez. Tem de se encarar esse investimento de forma equivalente ao investimento direto em imobiliário”, entende. Contudo, nos fundos de investimento encontra vantagens, nomeadamente: "Libertar instituições como a nossa de uma carga administrativa pesada, como seja a manutenção dos imóveis, a gestão dos inquilinos, etc.”, conclui.