O investimento imobiliário continua a ser uma boa proteção contra a inflação?

Muitos setores da economia foram forçados a uma reestruturação radical devido ao surgimento da pandemia conhecida como COVID-19. E, sem dúvida, o imobiliário é uma delas. No fim de contas, a era do ficar em casa acabou por afetar todos os subsetores, do residencial ao logístico, passando também pelo setor dos escritórios para os quais estamos a demorar a voltar.

No entanto, o bom arranque dos mercados neste primeiro semestre, aliado à recuperação económica e ao pseudo regresso à normalidade, têm gerado um efeito contrário no sector e isto é percetível no sentido de que após um ano todas as categorias vinculadas ao setor Imobiliário já apresentam rentabilidade positiva, como pode ser observado na tabela seguinte.

A questão é se essa recuperação se manterá ao longo do tempo num contexto de maior incerteza em decorrência de uma retoma da inflação, resultando numa mudança na política monetária. A boa notícia é que, ao contrário do que ocorre com outros ativos, esse aumento da inflação pode até funcionar como um catalisador para estes ativos. Os gestores de algumas entidades com expertise em real estate  explicam o porquê.

CRESCIMENTO E INFLAÇÃO, BOM TERRENO FÉRTIL

“O setor como um todo provavelmente beneficiará se as expectativas de inflação aumentarem devido às características de proteção contra inflação dos ativos subjacentes. Por exemplo, os setores residencial e de autoarmazenamento são uma proteção eficaz contra a inflação devido aos arrendamentos indexados à inflação e aos arrendamentos de curto prazo, respetivamente”, afirmam da BlackRock. Gestores da Axa IM concordam com o diagnóstico. A história mostra que o setor imobiliário tem maior correlação com o crescimento económico (0,9 / 1,0) do que as taxas de juros (0,2 / 1,0) . Além disso, a maioria dos arrendamentos de propriedades prevê aumentos regulares do arrendamento com base na inflação ou numa percentagem fixa.

E esta correlação positiva ocorre não apenas quando o aumento da inflação se torna um fato, mas também quando é apenas uma expectativa. Isto é sublinhado pela equipa da Janus Henderson. “Quando as expectativas de inflação aumentaram, as ações de real estate também aumentaram. Essa relação tem-se mantido no longo prazo, reforçada pelo potencial das ações de imóveis se beneficiarem das expectativas de alta da inflação”, afirmam os gestores. E acompanham esta declaração com o seguinte gráfico:

ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES

Que o contexto inflacionário seja positivo para o setor em termos gerais, não significa que o seja para todos os subsetores que compõem o setor imobiliário. No final das contas, devemos levar em consideração também a mudança de modelo que o surgimento do COVID-19 representou para muitos desses subsetores. “A pandemia de saúde global acelerou a transformação digital que o setor imobiliário passou nos últimos 10-15 anos, mas num ritmo muito mais rápido”, afirmam da AXA IM. E essa transformação prejudicou alguns, beneficiou outros e deixou outros em suspenso.

No grupo dos primeiros estariam os setores mais vinculados ao consumo. “A aceleração das tendências imobiliárias com o coronavírus prejudicou alguns setores, como shopping centers, centros regionais e hotéis”, afirmam da Janus Henderson.

No segundo grupo, estaria o mercado de escritórios, para o qual o COVID-19 foi um antes e um depois. “Tem sido um grande ponto de interrogação no setor de escritórios. Com mais funcionários a trabalhar em casa, as empresas começaram a reavaliar a quantidade de espaço de escritório de que precisam hoje e no futuro. O modelo hot desking; que era popular entre empresas de tecnologia e consultoria, aos poucos se espalhou para outros setores”, afirmam na Axa. E preveem que são os escritórios prime que se reforçam em detrimento dos escritórios localizados noutros bairros mais comerciais.

O BOOM DE DADOS

Quanto ao grupo dos grandes beneficiários, os três gestores coincidem em apontar para dois setores claros: edifícios de armazenamento de dados e também o setor residencial, devido ao seu caráter defensivo. “Vemos pockets de bom valor em mercados residenciais impulsionados por tendências de urbanização, bem como em setores alternativos, como data centers devido aos avanços tecnológicos, saúde apoiada por mudanças demográficas, logística urbana como resultado do crescimento do e-commerce e energia renovável à medida que as questões ambientais ocupam o centro do palco", resumiu a BlackRock.