Especialistas da empresa reconhecem no primeiro Fórum Global de Investimento Imobiliário da gestora em Newport Beach (Califórnia) que “embora isto possa parecer desencorajador, também pode ser um dos melhores períodos em décadas para investir capital”.
As bases do mercado imobiliário comercial mundial estão a mudar. A partir de 2020, uma confluência de fatores - uma mudança drástica na utilização dos edifícios, o aumento mais acelerado das taxas de juro em mais de 40 anos, as quebras bancárias nos Estados Unidos e Europa, e agora uma recessão iminente - poderá provocar quedas de preços não observadas desde a crise financeira mundial de há 15 anos.
Esta perspetiva surgiu do primeiro Fórum Global de Investimento Imobiliário da PIMCO, celebrado no mês passado em Newport Beach (Califórnia), onde centenas de profissionais de investimento de todo o mundo se reuniram para debater as perspetivas mundiais do setor imobiliário comercial, tanto em horizontes cíclicos como seculares.
Como avisam Francois Trausch, CEO e diretor de Investimentos na PIMCO Prime Real Estate, e John Murray, gestor e diretor da equipa de imóveis residenciais na entidade, “esta turbulência irá desafiar as regras do jogo e irá exigir uma nova abordagem à subscrição imobiliária. No horizonte cíclico, é provável que a dinâmica do setor imobiliário comercial piore antes de melhorar”.
Para os investidores, isto pode parecer desencorajador. Mas, na sua opinião, também pode ser um dos melhores períodos em décadas para investir capital.
Segmentos com potencial
A curto prazo, veem um potencial sem precedentes na dívida imobiliária. “Isto inclui novas oportunidades em dívida sénior à medida que os credores saem, bem como na dívida pública e privada em distress. Prevemos um tsunami de vencimentos de empréstimos imobiliários até 2025 - incluindo pelo menos 1,5 biliões de dólares nos Estados Unidos, cerca de 650.000 milhões de euros na Europa e 177.000 milhões de dólares na região Ásia-Pacífico. Além da grande quantidade de oportunidades que a dívida oferece, é preciso posicionar as carteiras para realizar alguns investimentos em equity em setores com fortes ventos favoráveis seculares, como o residencial, a logística e os centros de dados”, sublinham.
Na sua opinião, este panorama exige uma abordagem diferente, uma visão a longo prazo sobre a economia mundial e uma compreensão detalhada da dinâmica dos mercados locais. Mas também estão conscientes dos riscos de abrandamento da economia mundial. “No geral, observamos perspetivas melhores em dívida sénior e estamos mais cautelosos em equity”.
A transformação do mercado
No entanto, não há dúvida de que a pandemia transformou o arrendamento de casas, escritórios, comércios e outros setores e que as tendências do mercado se desenvolverão de forma diferente nos diferentes países e regiões. “Por exemplo, os edifícios de escritórios em zonas comerciais em cidades como São Francisco são desafiados pelas tendências de trabalho remoto. No entanto, o entusiasmo pelo trabalho a partir de casa tem sido menos acentuado em mercados como Londres, Singapura e outras capitais asiáticas. Existe também uma discrepância nos EUA entre os fundos de investimento imobiliário (REIT), que perderam cerca de uma quarta parte do seu valor em 2022, e os preços nos mercados privados”.
Francois Trausch e John Murray concordam que estas correntes cruzadas irão criar volatilidade e oportunidades de investimento de valor relativo nos quatro quadrantes de dívida cotada e privada e de equity cotado e privado. “A paciência também será importante, uma vez que a oferta e a procura acabarão por determinar o valor a longo prazo dos imóveis. As restrições de uso do solo e os elevados custos de construção irão reduzir a oferta mais do que em qualquer outro ciclo anterior, sustentando as ações imobiliárias a longo prazo”, concluem.
