As SOCIMI nasceram há quase oito anos e podem ser uma referência num processo que promete iniciar-se num futuro próximo em Portugal, a constituição de REITS. Pela voz de um profissional espanhol conheça os meandros de criação do produto.
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Jesús Muela, subdiretor geral da catalã GVC Gaesco Beka, predispôs-se a falar à Funds People Portugal sobre uma estrutura de investimento em imobiliário que existe em Espanha desde 2009. As SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, em espanhol) podem ser um bom barómetro para perceber o caminho a seguir para a tão falada implementação dos REITs em Portugal, bem como para aprender com a experiência espanhola e contornar os percalços enfrentados pelo país vizinho.
É partindo da própria experiência que o profissional tem no fundo GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias – fundo de ações internacionais que investe em empresas imobiliárias ou REITs – que traça a história e algumas caraterísticas das SOCIMI que podem ser úteis na implementação dos REITs no mercado português.
Começa por lembrar que embora a legislação existente sobre veículos de investimento em imóveis não seja nova, em Espanha a figura das SOCIMI nasceu num contexto muito específico. “Durante a última década de expansão, o sector construtor imobiliário espanhol experimentou um crescimento muito importante. Esse crescimento influenciou positivamente não só esses dois sectores [construção e imobiliário], mas também indiretamente, uma boa parte da economia espanhola. Quando a crise financeira aconteceu, e as bolhas financeiras nos mercados de ações e nos mercados imobiliários rebentaram, esse motor de crescimento desapareceu. O legislador, confrontado com este contexto, tentou favorecer fiscalmente este tipo de sociedades para que o sector imobiliário voltasse a florescer”, explica, justificando o que originou as SOCIMI.
O incentivo fiscal, refere o profissional, acaba por ser um estímulo grande para a constituição destes veículos, mas, na sua ótica, uma jurisdição que permite a criação destes produtos não se pode esquecer do resto. “Muitas vezes o legislador tenta facilitar algumas formas de investimento, mas esquece-se do mais importante: o quadro jurídico da estrutura. É importante que um produto deste género ofereça segurança nas transações, e que o próprio investidor tire partido, em termos de rentabilidade, do investimento no ativo”. Recorda, a título de exemplo, o caso das energias renováveis em Espanha, que beneficiaram de “um quadro jurídico num determinado momento, que depois acabou por mudar”. Avisa que essa mudança “é um problema para o investimento”, sendo importante que “um investidor possa ganhar quando faz um determinado investimento num ativo”.
Estrutura dos SOCIMI em Espanha
Atualmente os SOCIMI podem estar cotados em mercado oficial ou não oficial, só assim podendo tirar partido dos benefícios fiscais. Atualmente, refere o profissional, existem quatro ou cinco SOCIMI cotados no mercado oficial espanhol de ações, enquanto no mercado não oficial o número de produtos sobe para aproximadamente 30. Nos SOCIMI cotados no mercado oficial espanhol exigem-se empresas de capitalização bolsista mínima de 500 milhões de euros, e os cotados no mercado não oficial vão de uma capitalização bolsista de 20 milhões até cerca de 300 milhões. A legislação inicial previa apenas estruturas cotadas em mercado oficial, mas a revisão efetuada em 2012, expandindo a cotação aos mercados não oficiais e impulsionando aquele que é agora um mercado pujante. Contudo, acrescenta Jesús, os SOCIMI de mercado não oficial devem ser divididas em dois compartimentos. “Existem os que são cotados unicamente para englobar um portfólio de imóveis numa estrutura fiscalmente atrativa (com poucos acionistas e liquidez reduzida) e outros, que por outro lado, criados de origem para investir em novos ativos que têm uma liquidez relativamente mais elevada e um maior número de participantes”, explica.
Os grandes exemplos espanhóis
A título de exemplo o profissional compartimentalizou o mercado em três tipos de SOCIMIs, ilustrando com exemplos reais existentes no mercado espanhol.
Lar España – SOCIMI cujas ações estão cotadas no mercado oficial, com uma capitalização bolsista entre 500 e 800 milhões de euros. Foi um dos SOCIMIs que se constituiu com capital privado e internacional para aproveitar determinadas oportunidades do mercado imobiliário espanhol.
Trajano Iberia – SOCIMI que não está cotado no mercado oficial, mas que tem uma capitalização próxima dos 200 milhões de euros, e que captou dinheiro para comprar imóveis. Um dos ativos que constitui este SOCIMI é o centro comercial português Nosso Shopping Douro.
Mercal inmuebles – SOCIMI cotado no mercado não oficial, com uma capitalização de cerca de 40 milhões de euros. Os acionistas deste veículo procuraram aproveitar as vantagens fiscais, a partir de imóveis que já detinham.