Perspetivas positivas para os imóveis cotados no próximo ano. E-commerce, demografia, digitalização e sustentabilidade são as tendências que decidirão os vencedores e vencidos.
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Quem considerar o imobiliário uma classe de ativos pouco inspiradora e aborrecida está enganado. Especialmente à luz das novas formas de trabalhar, comunicar e consumir bens e serviços que se espalharam durante a pandemia com fortes consequências no setor imobiliário. Perante um 2021 positivo para a recuperação económica e a normalização gradual das atividades, o setor olha para 2022 com uma boa dose de otimismo.
Em 2020, no ano negro da COVID-19, os mercados imobiliários comercializados globalmente caíram cerca de 9%. No entanto, este ano rapidamente recuperaram terreno perdido, crescendo quase 23%. Além disso, há outro fator que joga a favor desta classe de ativos: a inflação. Os investidores podem encontrar propriedades cotadas como uma fonte alternativa de retorno e uma cobertura contra os aumentos de preços dos últimos meses, que parecem ser menos transitórios do que o esperado.
Neste contexto em mudança, a Janus Henderson apresentou as suas perspetivas para o setor imobiliário, tendo em vista o próximo ano e os anos vindouros. Uma coisa é clara: dadas as mudanças estruturais que estão a moldar o setor, a seleção é cada vez mais importante. “Ser capaz de identificar vencedores e vencidos e quais as partes do mercado que irão superar será cada vez mais crucial”, afirma Guy Barnard, co-head of global real estate equities.
E-commerce
O especialista traçou quatro tendências fundamentais para o futuro do imobiliário cotado: a primeira é o e-commerce. Para as pessoas confinadas durante a pandemia, as compras online dispararam, mas depois abrandaram à medida que as reaberturas ocorreram. No entanto, de acordo com a análise do gestor, a trajetória de crescimento a longo prazo do comércio eletrónico permanecerá intacta.
É bom para os armazéns e para a logística. “O crescimento trimestral do comércio eletrónico nos EUA abrandou em termos interanuais desde o segundo trimestre de 2021, devido à reabertura de lojas físicas. Ainda assim, está a mostrar um crescimento positivo”, explica Barnard. “A penetração do comércio eletrónico no mundo está em linha com a tendência pré-existente, se não mais avançada. O impacto na procura de espaço industrial/logístico, tanto de inquilinos como de investidores, tem sido significativo”, refere.
“Dado que a maior parte dos benefícios do ambiente atual se concentram nos lucros e dividendos futuros (normalmente os REITS são obrigados a pagar pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas) e que os contratos de arrendamento são valorizados ao longo do tempo a preços de mercado atuais, é possível ter um elevado grau de confiança no potencial de crescimento destes ativos, mesmo num ambiente macro mais incerto”, comenta.
Crescimento do comércio eletrónico (%): abranda, mas ainda assim continua positivo
Demografia
Além disso, existem outras tendências a longo prazo que permanecem inalteradas e que são centrais para a visão da Janus Henderson sobre o setor imobiliário. “A demografia continua a ser um importante motor, especialmente para as várias formas de habitação direcionadas para as faixas etárias mais velhas que procuram reduzir o seu tamanho e desfrutar de estilos de vida mais ativos”, explica a equipa da Global Property Equities da gestora.
Digitalização
Outro fator importante é a transformação digital, que é um vento favorável para os setores imobiliários focados na tecnologia, com a implementação do 5G a começar a trazer receitas às empresas de telemóveis.
ESG
Finalmente, de acordo com a análise do gestor, a sustentabilidade é um fator cada vez mais importante nas decisões dos inquilinos. “Os edifícios mais verdes (especialmente edifícios de escritórios, até agora) são mais propensos a obter um prémio de arrendamento e estão a ter uma maior procura”, refere Barnard.
“O ano de 2021 foi um ano de reinício, à medida que o mundo voltou ao que era”, conclui o especialista da Janus Henderson. “Haverá certamente mais obstáculos no caminho, mas do ponto de vista imobiliário, na nossa visão, os fundamentais a longo prazo permanecem em grande parte inalterados. Em última análise, temos provas de que as empresas que poderiam crescer os seus fluxos e lucros antes do início da COVID-19 podem continuar a fazê-lo hoje; as que tinham dificuldades antes da COVID vão continuar a ter dificuldades”.