Os investidores procuram no mercado imobiliário europeu pistas sobre para onde se dirige a economia. A radiografia de junho de 2022 mostra que o volume de investimento imobiliário comercial na Europa atingiu um máximo de 280.000 milhões de euros em 12 meses. No entanto, a atividade do segundo trimestre, especialmente no sul da Europa, abrandou devido ao aumento das taxas de juro e a condições de financiamento mais restritas. A procura dos investidores centrou-se em ativos de qualidade, em termos de ESG e credenciais técnicas, enquanto os aumentos dos custos de renovação pesaram fortemente na procura de ativos mais antigos e energeticamente menos eficientes.
Entretanto, o volume de investimentos no setor imobiliário de escritórios registou um aumento de 9% em 12 meses consecutivos no final de junho de 2022, em comparação a dezembro de 2021. Os setores da logística e da indústria ligeira tiveram um bom comportamento, com um volume de investimento recorde de mais de 67.000 milhões. A procura por esta classe de ativos é impulsionada por aumentos previstos dos valores das rendas, dado o baixo desemprego e forte procura dos consumidores. O volume de investimento de retalho voltou aos níveis anteriores à crise, impulsionado pelo aumento da rentabilidade.
Os dados pormenorizados
Estes são os números apresentados por Virginie Wallut, diretora de Análise Imobiliária e Investimento Sustentável da La Française Real Estate Managers, que assinala que as yields de escritórios começaram a diminuir. “O segundo trimestre de 2022 esteve marcado por uma rápida subida das taxas de juro a longo prazo, o que levou a uma compressão do prémio de risco imobiliário. Desde então, as yields do imobiliário começaram a reajustar-se. Os mercados francês e alemão, onde as yields eram mais baixas, foram os primeiros a experimentar uma correção rápida, mas moderada”, revela.
Contudo, no final de junho de 2022, as yields de escritórios prime situavam-se ainda abaixo dos 3% em Paris e nas principais cidades alemãs. “Espera-se que o aumento das yields seja mais acentuado e que dure mais tempo para os ativos secundários, especialmente no sul da Europa”, prevê.
Tendências no uso de escritórios
Apesar dos ventos contra, a contratação em toda a Europa continuou a sua trajetória positiva e aumentou 46% numa base anual, superando a sua média de dez anos em 3%. Todas as principais cidades europeias registaram um crescimento positivo da contratação num período de 12 meses, com a exceção de Amesterdão, que registou uma ligeira descida da procura (-3%). Dublin, Londres e Lille viram as suas contratações duplicarem nos últimos 12 meses.
“A oferta imediata de escritórios nas principais cidades europeias mantém-se estável durante o próximo ano, a um nível relativamente alto. No entanto, o rápido aumento dos custos de construção e de financiamento deverá limitar a oferta futura e poderá contribuir para uma diminuição do desemprego a médio prazo”, explica a especialista.
Cuidado com as tendências do valor das rendas
Tal como indica Wallut, a crise sanitária e o desenvolvimento do teletrabalho alteraram a dinâmica do mercado imobiliário. “Antigamente e em termos gerais, um aumento global do desemprego provocava uma diminuição geral do valor das rendas. Hoje em dia, é importante reconhecer que os submercados podem comportar-se de forma diferente e a tendência para a centralização é um fator determinante no valor das rendas”.
Os incentivos dos ativos secundários, em todos os mercados, continuam a atingir níveis recorde. A procura dirige-se cada vez mais para ativos centrais, com serviços e eficiência energética.
“A escassez de oferta na Alemanha continua a colocar uma pressão ascendente nos valores das rendas no país. No final de junho de 2022, as rendas prime situavam-se em 510 euros por metro quadrado por ano em Berlim, 522 em Munique e 546 em Frankfurt, representando aumentos anuais de entre 3% e 10%. Londres, por sua vez, mostra valores de maior aumento anual (+13%) com valores de renda de 1.626 euros para os melhores ativos no final de junho de 2022”, conclui.
