As gestoras de fundos imobiliários acreditam que o “problema” dos FIIAHs não está só na perda de benefícios, mas confessam que há veículos regulatórios que podiam ser uma mais valia.
Tributariamente os Fundos de investimento imobiliário de arrendamento habitacional (FIIAH) têm-se mostrado uma solução muito atrativa. Podem resolver em parte o crédito mal-parado dos bancos, e permitem por exemplo aos cidadãos uma negociação com a entidade gestora dos FIIAH para que coloquem os imóveis no fundo, perante a possibilidade de entrega de uma habitação ao banco.
Acrescido a isto, existe também uma isenção de IMT e de imposto de selo nas aquisições dos prédios urbanos destinados a arrendamento para habitação, e ainda isenção de IRS e IRC nos rendimentos provenientes das unidades de participação pagos ou colocados à disposição dos participantes, bem como as mais-valias obtidas na transmissão de imóveis que ocorram por força da conversão do direito de propriedade num direito de arrendamento. No entanto, estas mais valias terão um fim imposto pelo calendário: a isenção de IRC apenas “conta” para os FIIAH constituídos até 31 de Dezembro de 2013*
Gestoras preparadas para perdas de benefícios
Manuel Puerta da Costa, do Conselho de administração do BPI Gestão de Activos, vê esta questão por dois primas. “O mercado de arrendamento não se encontra devidamente desenvolvido em Portugal, por existir uma desconexão de percepção de valor dos imóveis com finalidade residencial entre os proprietários dos imóveis e os potenciais arrendatários”. Por isso, para o especialista, o fim dos benefícios fiscais nos FIIAH “será apenas uma variável negativa adicional para esta classe de fundos”.
“Conformado” com a situação, Pedro Coelho, Administrador da Square Asset Management, refere que esta é uma situação que “já se sabia” aquando da promulgação do decreto lei. Ainda assim, positivo, acredita que “dada a procura residencial atualmente ser mais direcionada para o arrendamento, os FIIAHs são um excelente instrumento”. Para Diogo Pinto Gonçalves, Administrador da Selecta, o problema pode estar não só nesta categoria em específico mas na “perda de benefícios fiscais em todos os fundos horizontalmente”.
REITs com “sim” coletivo
Seguir o exemplo regulatório de outros países é sempre um tema em discussão. Será o exemplo espanhol, onde se aplica o veículo REITs, uma boa solução? A opinião é unânime entre as gestoras.
Rui Alpalhão, da FundBox, refere que “devíamos ter fundos fiscalmente transparentes. Um P-REIT seria bem vindo”. Mais convicto ainda, Manuel Puerta da Costa, acredita mesmo que esta é a única “solução que faz sentido em Portugal”, já que “a sua introdução em diversos países europeus tem tido graus de sucesso diferenciados consoante o momento de legislação” e, já que, “nas atuais circunstâncias e momento do mercado imobiliário este modelo de tributação (...) seria altamente benéfico para o mercado português”.
Também para a Selecta esta é sem dúvida uma solução. “O governo deve criar um pacote que incentive e valorize o investimento em fundos ou veículos semelhantes”, diz Diogo Pinto Gonçalves. A Square Asset Management, por seu lado, acrescenta que “a legislação que traga veículos alternativos é vantajosa, mas não veículos que substituam os atuais”, diz Pedro Coelho.
*O Orçamento de Estado para 2014, aprovado hoje na generalidade, prevê que seja prorrogado até 31 de dezembro de 2015 o regime fiscal dos fundos e sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional, aprovado pelos artigos 102º a 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, onde se inclui precisamente esta medida sobre o IRC.
