Com poucos meses de existência, a área de Capital Advisors da CBRE veio suprir uma necessidade sentida pela entidade, num contexto em que as transações e negócios se complexificaram. Nesse âmbito, em entrevista à Funds People, Igor Borrego, responsável desta área da consultora imobiliária, explicou que o que se pretendeu fazer foi “aliar a componente financeira – banca de investimento, project finance, etc – à componente imobiliária”.
Com uma complexidade crescente em cada transação, a componente do negócio por detrás do imóvel é fundamental e tem vindo a ganhar uma força crescente. “No ambiente de baixas yields em que vivemos, os investidores procuram fazer coisas diferentes e mais complexas para chegar a retornos mais atrativos; para isso têm de tomar mais risco e entrar em operações mais complexas”, começou por elucidar o profissional. Neste sentido também, o responsável conta que a panóplia de ativos procurada pelos investidores se alargou face ao passado, estendendo-se “já muito à parte operacional”, e não apenas à parte do imóvel per se. “Os investidores querem ser donos do imóvel mas também da componente de gestão e da parte operacional, de modo a conseguirem obter valor acrescentado. Vários investidores querem estar expostos a operadores locais de áreas por exemplo como a saúde, telecomunicações, gestão de escritórios, residências, etc”, explica.
Menos alavancagem
No trabalho que fazem na CBRE apoiam tanto a parte de dívida – onde efetuam a estruturação e a procura de dívida para investidores internacionais – como a parte de equity, e ainda a área de corporate finance. Na componente de dívida em específico, Igor Borrego encontra os investidores bem mais cautelosos face ao passado. “Ao nível dos investidores profissionais, por exemplo, os Loan-to-value estão em torno dos 50%/60% máximo, o que mostra alguma cautela”, exemplifica.
Na segmentação por tipo de cliente, as diferenças na alavancagem também são evidentes. “Notamos uma grande diferença entre quem investe através de fundos próprios ou nos high net worth individuals, relativamente aos institucionais que têm associado capital institucional, como por exemplo um private equity. Estes últimos não procuram mais alavancagem; procuram sim reduzir a amortização que vão fazendo gradualmente, beneficiando das baixas taxas de juro, e assim poderem distribuir dividendos”, elucida. Mais cautelosos ainda são os investidores com capital particular ou capital próprio associado. “Estes querem ir fazendo a amortização para garantirem que não têm riscos de refinanciamento”, clarifica Igor Borrego.
Os veículos mais usados
O interesse pelo imobiliário em Portugal, chega, segundo Igor Borrego, da parte de investidores da Europa Continental ou do Reino Unido, mas também de muitos investidores institucionais norte-americanos. Tratam-se principalmente de fundos de investimento, apesar de existirem também “alguns particulares e familly offices” interessados. A este nível Igor Borrego especifica que se tratam, na sua maioria, de seguradoras, fundos de pensões ou private equity, “que têm, normalmente, estruturas ao nível do fundo típico regulado no seu país de origem ou no Luxemburgo ou Holanda, e que depois fazem um investimento direto aqui em Portugal”.
Menos notória é, por outro lado, a vontade dos investidores (institucionais ou particulares) em quererem estabelecer-se em Portugal através de um novo fundo de investimento na jurisdição nacional. “Os investidores procuram sim o know-how de gestoras locais que já gerem há algum tempo fundos abertos ou fechados no mercado nacional, para fazerem joint-ventures e entrarem em parcerias com eles”, conta. Tendência observada é também a de investidores que compram fundos de investimento já existentes. “Existem vários fundos no mercado que tinham participantes muito antigos, com exposições grandes, alguns deles bancos, e que veem oportunidades em fazer a substituição do seu capital, ou seja, a venda em mercado secundário destes fundos”, clarifica.
SIGI: para lá do benefício fiscal
A novidade recentemente introduzida no mercado com as SIGI, não traz, na perspetiva do profissional, assim tanto de novo ao mercado. “Não creio que os investidores em Portugal recorram às SIGI por causa da componente fiscal; trata-se sim de um instrumento muito bom ao nível dos particulares, para no fundo competir com os fundos abertos”, referiu.
Tendo em conta que o benefício das SIGI pode então estar do lado do retalho e do investidor particular, para Igor Borrego há que explorar a forma de aceder a essa clientela. “Quem tem acesso a esses clientes são os bancos e as entidades financeiras. A chave do sucesso destes veículos está muito na capacidade que os investidores institucionais terão para atrair os particulares via bancos e sociedades financeiras, de forma a criar produtos e a dar uma dinâmica nova alternativa aos fundos abertos”, concluiu.