Muito se tem falado da nova figura das Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário (SIGI), introduzidas em Portugal em Fevereiro deste ano, que constituem um novo veículo de investimento semelhante aos conhecidos REITS, existentes há vários anos noutros ordenamentos jurídicos.
No entanto, cerca de um mês e meio após a sua criação e alguma dose de discussão política, importa clarificar algumas questões relativas a estas entidades. O que são afinal as SIGI portuguesas? Em que activos podem investir? A que regras de distribuição devem obedecer? Como são supervisionadas? E como comparam com as suas congéneres europeias?
As SIGI portuguesas são um tipo de sociedades de investimento imobiliário semelhantes aos equity REITS norte-americanos ou às SOCIMI espanholas. Em alguns aspectos do seu regime (por exemplo, no regime fiscal e nas regras de distribuição ou de afectação dos seus activos) apresentam maior flexibilidade que alguns dos veículos internacionais similares, podendo representar uma alternativa interessante a veículos estrangeiros.
Tal como os fundos de investimento imobiliário, o seu propósito é a agregação de capitais para a realização de investimentos imobiliários, permitindo aos investidores a exposição a activos relativamente aos quais não queiram ou não possam aceder directamente. Beneficiam, por isso, do mesmo regime fiscal favorável que os fundos e as demais sociedades de investimento imobiliário. As SIGI apresentam, porém, um regime particular em vários aspectos.
Em primeiro lugar, a lei restringe as actividades que as SIGI podem exercer a título principal, prevendo-se que, a esse título, apenas possam adquirir (i) imóveis, (ii) participações noutras SIGI ou REITS no Espaço Económico Europeu, ou (iii) certos fundos de investimento imobiliários. Os imóveis adquiridos devem destinar-se a arrendamento ou outra exploração económica (pela própria SIGI ou por terceiro) e não podem ser alienados antes de decorridos três anos.
Note-se que, apesar de se imporem limites mínimos à composição do património (80% de imóveis e participações e 75% de imóveis objeto de arrendamento ou outras formas de exploração económica), o regime é totalmente agnóstico quanto às formas de afectação: arrendamento (e dentro deste, habitacional ou comercial) ou outras formas de exploração económica (por exemplo, hotéis, lojas, centros comerciais, alojamento local). Ou seja, no limite pode até não haver qualquer imóvel objecto de arrendamento propriamente dito.
Em segundo lugar, do lado do passivo, prevêem-se limites expressos ao endividamento. Apesar de serem limites mais exigentes que os previstos para a maioria dos REITS europeus (por exemplo, SIIQ italianas ou REIC gregos), são mais flexíveis que os impostos à maioria dos tipos de fundos de investimento imobiliário portugueses. De sublinhar que os activos imobiliários sujeitos a ónus por força do financiamento alheio, nomeadamente hipotecas prestadas a um banco, qualificam para os limites mínimos de composição do activo acima referidos.
Em terceiro lugar, outro aspecto importante das SIGI (e em geral dos REITS) é a obrigatoriedade de distribuição de lucros aos investidores. No regime português, devem ser distribuídos 90% dos lucros decorrentes de dividendos ou outros rendimentos recebidos das participações detidas e 75% dos restantes lucros da actividade (por exemplo, rendas, resultados de exploração). Nesta matéria, as SIGI apresentam um regime mais flexível que, por exemplo, o das SOCIMI espanholas ou das SIIC francesas.
Em quarto lugar, todas as acções das SIGI devem obrigatoriamente ser cotadas, exigindo-se uma dispersão mínima pelos investidores. Tal sujeitará as SIGI a obrigações reforçadas de transparência e protecção dos investidores, que dependerão casuisticamente de vários factores, como a forma da subscrição das acções (nomeadamente se através de oferta pública de subscrição) e do tipo de plataforma onde negoceiem.
As SIGI poderão cotar as suas acções em qualquer mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral (MTF) no Espaço Económico Europeu, permitindo uma ampla escolha às mesmas. O regime é, por isso, alinhado com o espanhol (desde a respectiva alteração de 2012) e menos rigoroso do que noutros países onde se impõe um mercado regulamentado.
Assim, em Portugal as SIGI poderão, por exemplo, seleccionar as acções para negociação no Euronext Growth (desde que cumpram as regras de free float mínimo) ou no Euronext Access, plataformas menos exigentes que um mercado regulamentado. Naturalmente que, estando os investidores sujeitos a risco de mercado, será importante garantir níveis de liquidez adequados.
Por fim, deve notar-se que, apesar de as SIGI não estarem sujeitas a supervisão prudencial ou comportamental de autoridades administrativas, a lei prevê dois mecanismos que constituirão certamente factos dissuasores do incumprimento do regime: a comunicação à Autoridade Tributária (uma vez que a perda da qualidade de SIGI acarreta a perda do regime fiscal que lhe está associado) e, acima de tudo, a sinalização legal de que a perda da qualidade de SIGI poderá importar danos directos para os investidores que poderão eventualmente ser assacadas aos membros dos órgãos de administração e de fiscalização nos termos gerais.
Em conclusão, as SIGI poderão vir a impor-se como uma ferramenta interessante para a exploração do mercado imobiliário e a dinamização do mercado de capitais. Apresentando traços de flexibilidade e competitividade relevantes, o regime português das SIGI poderá fomentar novos fluxos de investimento imobiliário em Portugal, o recurso a sistemas de negociação multilaterais portugueses e porventura até a deslocalização de alguns REITS para o nosso país.