Karim Abboud, sócio fundador da SustainFunding, assinala o impacto que o setor imobiliário tem nas questões ambientais e sociais e explica as possíveis abordagens.
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COLABORAÇÃO de Karim Abboud, fundador da SustainFunding.
O setor imobiliário está no centro dos principais desafios ambientais e sociais da atualidade.
Atualmente, dispomos de ampla documentação que destaca a significativa contribuição da construção e operação de edifícios para os desafios ambientais que a nossa sociedade enfrenta.
De acordo com a UN PRI[1], este setor é responsável por:
- aproximadamente 40% das emissões globais de CO₂;
- 50% do consumo de energia e matérias-primas;
- e 1/3 do consumo total de água.
Uma consequência deste consenso amplamente partilhado é a multiplicação das certificações e quadros ambientais, dificultando a navegação através dos vários regulamentos obrigatórios e padrões voluntários. Paralelamente, assistimos também, nos anos mais recentes, a crescentes preocupações sociais relacionadas com o setor imobiliário. Neste contexto, duas questões relevantes têm vindo a ganhar força recentemente:
- a acessibilidade da habitação,
- e a desigualdade nos centros urbanos.
Estes temas têm vindo a pressionar os legisladores a explorar novas formas de regulamentações, que vão desde incentivos a medidas mais restritivas. O exemplo mais recente na Europa é a nova legislação portuguesa, intitulada Mais Habitação, publicada a 7 de outubro de 2023. Essa legislação surge como uma resposta direta à escassez de habitação no país, após meses de intensas discussões e incertezas políticas.
Nesse contexto, é importante destacar que os fatores Ambientais, Sociais e de Governação (ESG) e os próximos regulamentos que serão implementados criarão tanto riscos quanto oportunidades ao longo de toda a cadeia de valor do setor imobiliário (incluindo consultores imobiliários, gestores, investidores e fundos, mas também os seus parceiros estratégicos, como promotores de projetos e fornecedores de materiais de construção). Como consequência, onde quer que se encontrem no seu percurso de sustentabilidade, é essencial que os investidores comecem a questionar a sua abordagem ao investimento. Uma estratégia de investimento sustentável pode começar com requisitos mínimos.
No entanto, para ser eficiente e permitir um impacto real, será preciso ser consistente, centrado nos pontos fortes, na visão e no mandato dos investidores e alinhado com normas, certificações e quadros regulamentares internacionalmente reconhecidos. Ao fazê-lo, os investidores poderão divulgar uma política simplificada única que satisfaça todas as partes interessadas e que possa evoluir ao longo do tempo, não só de acordo com a procura do cliente, a evolução regulamentar, mas também as prioridades do mandato.
Portanto, a estratégia e política de investimento sustentável pode consistir em vincular as considerações ESG ou de impacto aos quatro aspetos da organização abaixo:
1. Mandato e estratégia
2. Ferramentas de investimento e processos
3. Recursos e organização
4. Padrões internacionais e reporting
1. Mandato e estratégia - Vinculando o investimento sustentável ao mandato
Os investidores têm de responder a duas questões fundamentais:
- Os fatores ESG são mais importantes para a gestão de riscos ou para a criação de valor? Permitindo ajustar a estratégia.
- Que fatores ESG são relevantes para o imobiliário em geral e para a sua atividade específica em particular?
Estas questões podem ser respondidas através de ferramentas ou padrões reconhecidos internacionalmente, como a avaliação de materialidade SASB[2] ou o GRESB[3].
2. Ferramentas e processos de investimento
Uma parte fundamental da estratégia é a inclusão sistemática, e precisa de riscos e oportunidades de fatores ESG e impacto ao longo de todo o ciclo do negócio, desde as atividades de pré-investimento até ao período de detenção e saída pós-investimento.
Durante esta fase, a aplicação de conceitos de construção verde, ou green building concepts, reconhecidos internacionalmente, como LEED[4] ou BREEAM[5], será extremamente útil e com impacto relevante.
Requererá a colaboração integrada e interativa de uma equipa multidisciplinar, capaz de identificar, desde o início do ciclo de investimento, os riscos, oportunidades de sinergia e ações decorrentes para a criação de valor.
Ao considerar especificamente o LEED, essas abordagens englobam avaliações preliminares, como energy modelling analysis e water budget analysis, as quais podem ser auxiliadas por meio de uma entidade central de comissionamento e verificação. As estratégias gerais do LEED têm como objetivo diminuir os impactos ambientais e, simultaneamente, comunicar de maneira eficaz esses esforços.
Na maioria das vezes, essas estratégias seguem a mesma estrutura: criação de uma política, reduzir o uso, aumentar a eficiência e medir o desempenho em áreas como localização do local, eficiência hídrica, eficiência energética, materiais e recursos, qualidade e bem-estar ambiental interno, inovação e prioridade regional.
Para ser eficaz, a integração ESG deve ser implementada em cada fase do ciclo de investimento
- Deal Sourcing/fase de pré-projeto (triagem e due diligence)
- Projeto e construção
- Fase de propriedade/gestão do ativo (gestão do ativo; gerente de propriedade externo; envolvimento com o inquilino)
- Saída/venda (vendas/marketing/premium de reputação; ESG/green building premium)
No geral, a integração sistemática e contínua de dados ESG durante todo o ciclo de investimento terá um impacto concreto e positivo no ambiente e na sociedade, otimizará o custo do ciclo de vida do edifício, melhorará a capacidade de cumprir as certificações de edifícios verdes e as normas internacionais, melhorando globalmente o perfil de risk/reward.
3. Recursos e organização
As considerações ESG e de impacto também precisam de estar vinculadas aos recursos e à organização da empresa investidora. Os principais exemplos incluem:
- A criação de um comité sustentável independente ou interno/externo responsável pela implementação da política e encarregado de rever a estratégia sustentável dos investidores e das suas investidas (investees).
- Formação e colaboração.
- Formação contínua e colaboração com pares sobre novos desafios de sustentabilidade, regulação e macrotendências.
- Remuneração: incorporar fatores ESG adicionais bem definidos na estrutura de taxas de desempenho relacionadas ao portfólio ou à remuneração dos executivos.
4. Standards de reporting internacional/regulamentação internacional:
Conforme mencionado acima, a integração do ESG e da consideração do impacto o mais cedo possível no processo de investimento, de forma consistente e contínua, permite que os investidores cumpram facilmente as normas internacionais de reporting e os principais regulamentos aplicáveis.
Os principais standards incluem:
- PRI da ONU;
- Gresb;
- Inrev[6].
Quanto aos regulamentos, derivam principalmente do Green Deal da UE e do Plano de Ação para o Financiamento Sustentável (Sustainable Finance Action Plan), que mobilizará um trilião de euros para investimento sustentável na próxima década e também proporcionará transparência e regulamentação para a sustentabilidade no mercado financeiro. Vários regulamentos da UE incluem:
- SFDR da UE[7];
- Compromisso de carbono zero (Net Zero Carbon commitment), com todos os novos edifícios a estarem prontos para zero carbono até 2030, e mais de 85% dos edifícios existentes a serem adaptados para níveis zero de carbono até 2050;
- Comércio de carbono (carbon trading) para imóveis a partir de 2027, o que poderá mudar drasticamente o comportamento das empresas se for efetivamente adotado;
- Diretiva Europeia sobre Desempenho Energético dos Edifícios, (EU's Energy Performance of Buildings Directive);
- Fundo Social para o Clima, que disponibiliza mais de 86 mil milhões de euros no total para apoiar os cidadãos mais vulneráveis e as pequenas empresas na transição ecológica.
Refletindo sobre os últimos 12 meses, 2023 foi um ano desafiador para o setor imobiliário devido aos elevados níveis de inflação e taxas de juros. No próximo ano, há esperança de estabilização devido ao esperado pivô da política monetária dos bancos centrais globais.
No entanto, olhando para uma perspetiva mais a longo prazo, um dos maiores desafios enfrentados pelo setor imobiliário continuará a ser as questões ambientais e sociais.
Portanto, quanto mais cedo os participantes no mercado prepararem, testarem e melhorarem a sua estratégia, mais eficientemente navegarão na sua jornada contínua de sustentabilidade.
[1] United Nation, Principles for Responsible Investments.
[2] Sustainability Accounting Standards Board.
[3] Global Real Estate Sustainability Benchmark.
[4] Leadership in Energy and Environmental Design - U.S. Green Building Council.
[5] Building Research Establishment Environmental Assessment Method.
[6] Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles.
[7] EU Sustainable Finance Disclosure Regulation. Conjunto de regras da União Europeia com o objetivo de tornar o perfil de sustentabilidade dos fundos ou serviços mais comparável e mais fácil de compreender pelos investidores.