O perfil defensivo do investimento em imobiliário direto de rendimento, em determinadas condições, faz com que os fundos de investimento imobiliário surjam, frequentemente, como uma alternativa de geração de rendimentos estável e com pouca volatilidade num contexto em que instrumentos financeiros de fixed income não cumprem o seu papel. Claro que o imobiliário como alternativa mais apelativa em termos de yield não vem sem um senão, a menor liquidez do ativo subjacente. É por estas e outras razões que qualquer investidor experiente espera receber um prémio para compensar os riscos inerentes a um investimento desta natureza.
Uma década de taxas de juro nulas ou negativas na Europa teve, no entanto, as suas consequências no prémio que se exige no investimento em fundos de investimento imobiliário. Tiveram impacto as taxas baixas, mas não só, como enumera Pedro Assunção, CIO na Første, no contexto de uma discussão sobre o investimento em imobiliário promovida pela Corum AM em parceria com a FundsPeople. “São vários os motivos que têm impactado o prémio de risco”, diz. “Por um lado, vimos um crescimento muito grande do número de intervenientes no mercado imobiliário. Estes tornaram a gestão muitíssimo mais profissional. Vimos também, um aumento significativo da transparência. Consequentemente, ficou muito mais claro o risco que está a ser assumido em cada um dos produtos de investimento, o que justifica que se possa aceitar um prémio de risco mais baixo”, explica.
Claro que a rentabilidade exigida depende do propósito do fundo e dos riscos que está a assumir, alerta Pedro Assunção. “De um fundo puramente de arrendamento, com elevadas taxas de ocupação, esperaria 3 ou 4% acima da taxa de juro sem risco, como uma yield perfeitamente razoável. Se falamos de um fundo focado no desenvolvimento imobiliário, em zonas menos exploradas, já entra no campo do capital de risco e já se exige um potencial muito maior”, explica.
Ajustar as expetativas
Paulo Pacheco, responsável de Gestão de Ativos no Banco Português de Gestão vê o investimento imobiliário como um investimento de elevada duração, pelo que considera também que se exige cerca de 400 ou 500 pontos base acima dos ativos sem risco. Não obstante, vê as coisas a mudar. “É cada vez mais difícil encontrar essas rentabilidades, pelo menos no mercado português. Os melhores ativos já foram selecionados. Entramos num período em que as próprias entidades gestoras apontam para yields inferiores, com mais risco, e já nos abordam com a perspetiva de ajustar em baixa as expectativas”, expõe.
Rui Corrêa D’Oliveira, presidente da Fundação Maria Ulrich, mostra-se alinhado com os restantes intervenientes na discussão. Para o profissional, 4 a 5% acima da taxa sem risco são “perfeitamente razoáveis”. E, lança um alerta. “Recentemente deparei-me com várias oportunidades em investimento direto e vi muita dificuldade em obter, uma yield de 4% bruta. Se a esta lhe retirarmos os encargos explícitos e não explícitos, como as pausas entre contratos de arrendamento e a carga administrativa, esse rendimento bruto esbate-se significativamente”, diz. “Tudo isto combinado faz com que um fundo, com as características que considero essenciais, que nos dê 4% acima da taxa de juro sem risco, esteja a remunerar-me muito bem, tendo em conta toda a descompressão que resulta da carga administrativa de que nos liberta”, acrescenta.
Diversificar no imobiliário
“É muito comum que os fundos imobiliários de cada país se concentrem nesse mesmo país”, introduz José Gavino, responsável da Corum AM em Portugal. Contudo, o profissional acredita que as regras de diversificação que se aplicam a outras carteiras de investimentos são igualmente relevantes no imobiliário. “Na Corum, desde o princípio que procurámos a diversificação geográfica e setorial e a pandemia é um bom exemplo de como isso é essencial. As regras de confinamento e de proteção aos inquilinos não foram iguais de país para país. A mesma coisa com os setores, que se viram impactados de forma distinta. Por exemplo, os hotéis são muito interessantes pois têm contratos longos, inquilinos que tratam muito bem o imóvel… Contudo, durante a pandemia, se apenas tivéssemos hóteis em carteira teria sido problemático”. Por outro lado, a logística teve mais procura, e por isso em termos de yield tornou-se menos apelativa. Para o profissional, por outro lado, a diversificação vai mais além do edifício. “O foco deve estar, também, no arrendatário, já que neste tipo de investimento o risco de crédito é o mais importante a monitorizar, para nos garantir um perfil de rendimento regular e defensivo”.
Já para Pedro Assunção, sobre o nível de diversificação que procura num fundo imobiliário, a resposta é: depende. “Se o que vou fazer é escolher um único fundo para a carteira do cliente, quero que este seja o mais diversificado possível, geograficamente. Quero também, eventualmente, que o seja por finalidade do imóvel. Mas se o que procuro é escolher vários fundos para compor uma carteira, gosto da possibilidade de poder refletir as convicções em algumas geografias ou segmentos concretos. Aqui vejo os REITS como uma ferramenta que me permite mais isso”.
Nestas questões de diversificação, Rui Corrêa D’Oliveira mostra-se de acordo. “Se posso ter quatro ou cinco fundos para compor a minha carteira, posso perfeitamente ter fundos mais direcionados”, comenta. Já no que diz respeito ao investimento para lá do euro, Rui é categórico ao afirmar que está “mais confortável sem risco cambial”. Contudo, vê a adequada seleção da entidade gestora como uma forma de ganhar conforto perante oportunidades em outras divisas. “Se o gestor considerar que há uma área geográfica que, seja por razões oportunísticas, jurídicas ou fiscais, é mais atrativa, não me oponho ao investimento. Desde que me exponham o racional e este seja sustentável, deixo a decisão para o gestor”, afirma.
Paulo Pacheco, por seu lado, vê a Europa como um universo grande o suficiente para encontrar o que procura. “Há muita oferta na Europa para satisfazer as nossas necessidades de investimento. Mercados muito desenvolvidos, como o alemão ou o francês, têm uma oferta vasta, tanto no que se refere à tipologia do imóvel como à região ou sub-região. Por outro lado, a um fundo apenas exposto a Portugal, exigimos um prémio maior”, alerta.
