Nicolas Scherf, portfolio manager di Janus Henderson Investors, spiega come il property equity rappresenti un’opportunità su cui investire, una combinazione tra l’investimento in real estate e liquidità azionaria.
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A livello di fondamentali, il real estate europeo risulta agli occhi degli analisti un settore molto interessante. In generale, in Europa, il mercato immobiliare è in una fase di performance mediamente positive, soprattutto nel segmento commerciale e degli affitti in città come Madrid e Stoccolma, ma anche Milano. A spiegarlo a Funds People è Nicolas Scherf, portfolio manager del Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund: “Il property equity è un’asset class interessante perché combina l’investimento in real estate e liquidità azionaria. Come Janus Henderson Investors crediamo molto nell’analisi bottom-up. In Europa abbiamo un team di tre professionisti focalizzati sull’azionario europeo, sia dei mercati sviluppati sia emergenti, e tramite una valutazione bottom-up cerchiamo di avere una view specifica su ogni singola società in portafoglio, analizzando i fattori dei quali il mercato e il management delle società potrebbero trarre beneficio”.
Seguendo tale approccio di bottom-up, il team raccoglie inizialmente tutte le informazioni e valutazioni in un “valuation database”. Successivamente, sono calcolati i total return attesi per ogni azione considerata, classificandoli, per poi inserire le società con più elevato livello del suddetto rendimento in portafoglio. “Puntiamo a concentrare le migliori idee in portafoglio in un range che oscilla dalle 25 alle 35 idee high conviction rispetto alle 400 analizzate. Crediamo fortemente nelle nostre scelte di investimento e analizziamo la storia di ogni singolo asset. Cerchiamo di essere molto attivi con il ‘rischio overlay top-down’. Non ci focalizziamo su macro view dal momento che crediamo nella nostra capacità di analizzare i fondamentali immobiliari e trarre il meglio da questi, piuttosto che cercare di fare previsioni sui mercati o scommettere sui fondamentali macroeconomici”, aggiunge Scherf.
A livello geografico, dal team si definiscono “relative neutral” sui singoli Paesi, analizzando quindi le singole società. “Ad esempio, monitoriamo con attenzione il mercato degli uffici nel Regno Unito, sul quale non abbiamo una view favorevole (viste le conseguenze che probabilmente avrà la Brexit). Siamo invece positivi su temi strutturali come student house, logistica, ecc. Il team europeo è composto da due portfolio manager e un analista a Londra. Con i tre professionisti basati a Singapore e due a Chicago, il team globale arriva a contare otto professionisti. Il nostro headquarter è Londra, ma spesso incontriamo i team locali dei rispettivi mercati in modo da essere tutti perfettamente allineati”.
Il fondo è rivolto sia a investitori retail sia istituzionali. Secondo l’esperto, ogni portafoglio dovrebbe avere un’esposizione al property, in quanto si tratta di rendimenti molto decorrelati rispetto al resto degli investimenti. “Diversi studi provano che il risk adjusted return può migliorare attraverso un’esposizione immobiliare. Guardando al mercato dei titoli quotati rappresenta il miglior modo per ottenere un’esposizione in quest’asset class, e questo perché il property equity quotato vanta di un discount nel relativo NAV. Da parte nostra, siamo molto fieri del track record del fondo. Investire nel property equity può essere un modo smart ed elegante per diversificare il proprio portafoglio”, commenta.
Le opportunità del settore
Ma quali sono le opportunità di investimento nel real estate europeo? Il fund manager vede un futuro positivo per il settore in Europa. “Se guardiamo ai rendimenti storici e agli outlook, siamo abbastanza positivi. Notiamo che il property equity ha performato meglio di altri mercati azionari. Un outcome che offre un accesso a forme di liquidità di asset class high dividend che stimiamo possano offrire un dividendo medio del 14% per i prossimi tre anni”, afferma.
“Ad esempio, vediamo delle opportunità in Germania e in Spagna, nel settore residenziale e commerciale. La Svezia è un mercato che è sempre stato positivo da un punto di vista macro, mentre la Francia ha certamente visto un miglioramento del momentum. In sostanza, si tratta di Paesi che stanno vivendo un momento di crescita e ciò si riflette anche sui rispettivi mercati immobiliari. Generalmente, possiamo dire che il comparto commerciale, così come quello immobiliare, la crescita del PIL e dell’occupazione, permettono di aumentare l’income in molte realtà retail. C’è una forte correlazione tra l’outlook economico e le performance del mercato immobiliare sottostante. In Italia investiamo in una sola società. Resta quindi un Paese con un’esposizione abbastanza contenuta in termini di scelte e veicoli di investimento del nostro team”, dichiara.
A detta del gestore, la capitalizzazione del mercato italiano è inferiore rispetto a quella di altri Paesi europei, ragion per cui crede che molte delle azioni italiane siano, e sono state, negoziate ad un prezzo scontato rispetto al loro net asset value (NAV). “La ripresa in Italia, e soprattutto a Milano, è molto recente. Nella zona sud europea, in Italia e in Spagna, il processo di sviluppo è iniziato già da tre, quattro anni e ha presupposto nuovi veicoli offerti al mercato. Tuttavia, quello italiano è un mercato che, da parte nostra, viene costantemente monitorato, sebbene vi sia una chiara mancanza di liquidità. Se guardiamo alle aziende quotate, e al livello di liquidità, le dimensioni sono molto contenute. Come Janus Henderson intendiamo far parte di un processo di crescita del settore all’interno del Paese. In futuro, torneremo sicuramente ad avere maggior esposizione”, dichiara Scherf.
“Attualmente non investiamo in Paesi dell’Europa dell’Est. A livello macro, sappiamo che ci sono view positive su alcune di queste economie, ma il problema è ottenere un’esposizione in liquidità e in aziende in crescita, il che risulta difficile in questo momento. Vediamo invece molte opportunità in diversi Paesi sviluppati, nei trend del momento che si discostano dal tipico concetto retail. Aree quali ‘datacenter’ e logistica, ad esempio, stanno registrando un incremento dell’attività in telefoni mobile e del traffico internet soprattutto in USA, ma anche in Europa”, aggiunge il gestore.
Politiche monetarie
Per quanto concerne la normalizzazione delle politiche monetarie, confrontando la Fed e la BoE rispetto alla BCE, dall’asset manager continuano a pensare che sia il caso di andare avanti con tali politiche. “Per quanto riguarda i potenziali impatti della volatilità che ne segue, vediamo in questi delle opportunità d’investimento. Un caso è stato rappresentato dai movimenti relativi alla correzione di febbraio, periodo nel quale abbiamo ottenuto dei rendimenti positivi dati dalla nostra view sui fondamentali”, conclude Scherf.
