O setor europeu dos fundos de investimento de imobiliários cotados (REIT) experienciou uma notável evolução nos últimos anos, enfrentando desafios significativos (como a contração monetária recente), mas também apresentou oportunidades atrativas para os investidores. A equipa gestora do DPAM B - Real Estate Europe Dividend Sustainable F Cap, com Rating FundsPeople em 2024, deixou muito claras as oportunidades num setor na Europa que experienciou uma notável evolução e que está a mostrar sinais claros de recuperação e estabilização após um período turbulento exacerbado por uma política monetária restritiva.
No entanto, na antecâmara de um período de corte de taxas por parte dos principais bancos centrais e com a possibilidade de um refinanciamento da dívida dessas empresas a taxas mais favoráveis, um setor que negoceia a valorizações muito atrativos é pertinente ter na mira.
O subsetor mais atrativo para a equipa é composto pelos imóveis de habitação para estudantes, enquanto o de escritórios é o menos atrativo por ser um setor de baixo retorno e com maior correlação recente com as ações.
Olivier Hertoghe da DPAM, um dos gestores do fundo, com mais de 37 anos de experiência, assinala com otimismo que “o setor deu a volta à situação”, baseando-se em vários fatores-chave que indicam uma base sólida para o crescimento futuro.
Melhoria nas condições de financiamento
O custo da dívida, uma preocupação significativa durante o período da crise, está a apresentar sinais claros de estabilização. Segundo o especialista em crédito da empresa, Michaël Oblin, “a situação tem normalizado durante os últimos meses”. Os spreads de crédito para o setor imobiliário reduziram significativamente, aproximando-se de níveis mais normais e permitindo as empresas acederem a financiamento a taxas mais razoáveis. Esta melhoria nas condições de financiamento não só permite as empresas refinanciarem a sua dívida existente, como também considerarem novas oportunidades de investimento e crescimento.
Valorizações a descontos significativos
Paralelamente à melhoria nas condições de financiamento, tem-se observado uma estabilização nas valorizações dos ativos imobiliários. Depois de um período de declínio, os especialistas da DPAM consideram que se atingiu um ponto de inflexão, tendo passado o pior em termos de valorização de ativos. “Esta estabilização é fundamental para restaurar a confiança dos investidores e permitir que as empresas planifiquem futuras aquisições e futuros desenvolvimentos com mais certezas”, assinala Olivier Hertoghe.
Segundo o gestor, os fundos REIT estão a negociar com descontos significativos em relação ao seu valor líquido dos ativos (NAV), numa média de 21%, o que significa que os investidores têm a oportunidade de comprar empresas de elevada qualidade a um nível consideravelmente inferior ao valor real dos seus ativos subjacentes. Esta disparidade entre o valor de mercado e o valor intrínseco dos ativos apresenta oportunidades interessantes para os investidores que procuram exposição ao setor imobiliário europeu.
Força operacional e M&A como sinal de confiança
Um fator-chave que tem sustentado o setor durante este período desafiante tem sido a força operacional contínua dos ativos imobiliários. Apesar das preocupações com os custos de financiamento, o setor não experienciou um colapso total dos preços imobiliários. Um dos especialistas explica que a saúde operacional dos ativos imobiliários continua robusta, “com taxas de emprego que se mantêm baixas e um crescimento de arrendamentos surpreendentemente forte”. Esta resiliência operacional proporcionou uma base sólida para o setor, inclusive em tempos de incerteza económica.
Outro indicador positivo para o setor é o aumento na atividade de fusões e aquisições (M&A). Este aumento sugere que os compradores consideram que as empresas estão valorizadas de forma atrativa na bolsa. A atividade de M&A está a levar a uma consolidação no setor, com a criação de empresas maiores e mais eficientes. Além disso, observa-se que o capital privado está a voltar ao mercado, mostrando interesse em diversos subsetores, o que indica uma confiança renovada no potencial de crescimento e rentabilidade do setor imobiliário europeu.
