Ainda que satisfeitos com algumas propostas do Conselho Nacional de Supervisores Financeiros acerca da avaliação dos imóveis, os gestores de fundos imobiliários deixam críticas.
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Foi a fechar o ano de 2013 que o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF) constituído pela CMVM, Banco de Portugal e Instituto de Seguros de Portugal, colocou em consulta pública um documento cujo principal objetivo assentava em “propor uma abordagem integrada destas temáticas para o sistema financeiro português, contribuindo para o aumento da confiança e da credibilidade das avaliações de imóveis e do trabalho desenvolvido pelos peritos avaliadores”. Em cima da mesa estão propostas específicas, como a avaliação por dois peritos no caso dos imóveis com valor superior a 2,5 milhões de euros (devendo ser considerada a mais baixa das duas avaliações). Concretamente no caso dos fundos de investimento imobiliário, todos os imóveis passariam a ser valorizados de acordo com um critério objectivo, baseado exclusivamente na avaliação de dois peritos avaliadores. Também no próprio papel das gestoras de fundos imobiliários avizinham-se mudanças. Segundo o documento, uma das propostas é a “eliminação da discricionariedade atualmente concedida às entidades gestoras na valorização dos imóveis integrantes das carteiras dos fundos de investimento imobiliário, passando a valorização de imóveis a ser definida de acordo com um critério objetivo que terá por base exclusiva a avaliação dos peritos independentes”.
Perante tal documento, as gestoras de fundos imobiliários portuguesas têm uma palavra comum e quase unânime a dizer. Subjaz a ideia de que as propostas de uniformização para chegar a um valor justo dos imóveis são necessárias e importantes para uniformizar esse processo de forma a torná-lo mais transparente. No entanto, se por um lado a questão de rodar os avaliadores dos imóveis é relativamente bem aceite pela indústria, por outro, a eliminação da discricionariedade atribuída às gestoras traz algumas condicionantes.
Agir por antecipação
José António de Mello, da Selecta, começa precisamente por referir que “a rotação do prestador de serviços não deverá ter impacto na gestão e resultados”, já que “a Selecta só trabalha com empresas de avaliação credíveis”. Nesta mesma perspetiva, Jorge Carvalho, da Banif Gestão de Activos, indica que na entidade já se tem vindo “a implementar um conjunto de medidas que vão precisamente ao encontro do que está preconizado no documento objecto de consulta pública”.
Possível perda de credibilidade do sector
A questão coloca-se então ao nível do impacto que tais avaliações podem ter nos fundos de investimento. Pedro Coelho, da Square Asset Management indica que “a proposta pretende introduzir uma volatilidade inexistente na cotação das unidades de participação, com prejuízo direto dos participantes, logo trazendo perda de credibilidade para todo o sector”. José Pedro Belmar, da Popular Gestão de Activos, lembra por isso que “há que ter em conta que cada fundo é composto por um conjunto de ativos que deverão ser vistos pelo investidor de uma maneira particular”. Ou seja, “será muito relevante continuar a diferenciar fundos de categorias diferentes e até dentro da mesma categoria, como é o caso de fundos da mesma classe de activos que actuam em geografias diferentes”.
Investidores: prejudicados finais
As mudanças no valor das unidades de participação dos fundos são uma das preocupações, a par dos aumentos de custos que eventualmente possam ser introduzidos com a efetividade de tais propostas. Estando também em cima da mesa uma periodicidade mais regular das avaliações dos imóveis, António Serralha Ferreira, da Silvip, considera que “a periodicidade deve ser de 12 meses e não de 6 meses e que, por uma questão de prudência e melhor gestão, sobretudo prevenindo ciclos recessivos do mercado imobiliário, não deve ser imposta uma regra rígida para a imputação dos valores médios ao valor das UPs”, explica. Da Banif Gestão de Activos é reforçada também a ideia de que “algumas medidas propostas têm subjacentes os aumentos de custos, que, “em última análise acabarão por prejudicar os participantes e o rendimento futuro dos seus investimentos”.
Apesar de tais “críticas”, a maioria das entidades enuncia uma satisfação geral face ao que é preconizado no documento. Rui Alpalhão, da Fundbox, indica que na Fundbox são favoráveis “à explicitação integral das mais valias potenciais (ou menos valias) nas contas dos fundos, prática que seguimos escrupulosamente, pelo que a eventual evolução da regulamentação neste sentido não terá impacto nos nossos procedimentos”. Manuel Puerta da Costa, da BPI Gestão de Activos, acrescenta também que “a avaliação de imóveis na indústria de fundos já está regulamentada pela CMVM e as propostas apresentadas são no sentido de tornar estes processos mais uniformes”.
