Real Estate: cosa aspettarsi da quest’asset in portafoglio?

Se prima era un’opzione adesso diversificare il portafoglio è un obbligo. E nello scenario dei mercati attuali, il real estate è diventato un asset class a cui molti investitori si stanno interessando. Wilson Magee, gestore del Franklin Global Real Estate Fund, ha spiegato nel dettaglio gli aspetti più importanti che gli investitori devono considerare. La prima domanda da farsi riguarda il binomio rendimento/rischio che offre il real estate globale rispetto alle azioni, obbligazioni ed altre asset class. Secondo lo studio presentato dal gestore di Franklin Templeton, le compagnie globali vincolate al real estate hanno offerto tra il 1 gennaio 2006 e il 31 dicembre 2015 un rendimento annuale pari a quello del mercato azionario globale, seppur assumendo una volatilità superiore, circa del 22% (grafico 1). 

Quando si parla di volatilità, uno degli aspetti importanti da considerare è che ogni mercato è distinto. In termini generali, la volatilità annualizzata del settore durante gli ultimi cinque anni è stata del 15%. In alcuni mercati, come quello di Hong Kong o quello giapponese, la deviazione standard annualizzata in questo periodo ha superato il 20% mentre in altri, come quello statunitense o canadese, è stata di gran lunga inferiore, del 16% e del 14% rispettivamente. In ogni caso, durante gli ultimi anni la tendenza globale è stata alla riduzione (grafico 2).

Il terzo dato importante riguarda il rapporto tra real estate e asset tradizionali. Se si analizza come campione il periodo compreso tra gennaio 2006 e dicembre 2015 si evince che il rapporto è specialmente basso con le obbligazioni. “L’investitore tende a pensare che il real estate è strettamente legato a queste ultime ma non è così”, assicura il gestore. Durante il periodo preso in analisi, il rapporto del real estate con il mercato obbligazionario globale è dello 0,48 e con l'obbligazionario americano dello 0,27. Il rapporto con il mercato azionario è maggiore e cioè dello 0,88 con l'evoluzione delle azioni globali (grafico 3).

Il grande quesito che molti gestori si pongono è cosa comporti effettivamente l’inclusione di una strategia di real estate in un portafoglio. Magee sostiene che permette diversificare e migliorare il binomio rendimento/rischio di un portafoglio, avvicinandola alla frontiera efficiente (grafico 4). 

Anche la yield che l’asset offre è importante per il gestore. In questo caso, la distribuzione del reddito del real estate cambia a seconda del Paese. In Australia e Singapore, per esempio, supera il 4,5%. Ovunque il rendimento è molto più alto rispetto alla TIR che offrono i bond a dieci anni in ogni Paese (grafico 5). Secondo Magee, attualmente la ratio di pay-out è al 73%, di gran lunga al di sotto della sua media storica (81%). “Oggi è a livelli storicamente bassi, il che significa che esistono ottime probabilità di assistere a un aumento dell’income”. 

Considerando la situazione attuale del mercato, in cui la Fed vive una fase di aumento dei tassi, una delle domande degli investitori è cosa ci si debba aspettare dal real estate in questo momento. Per rispondere alla domanda, la SGR ha analizzato qual è stato il rendimento generato in periodi nei quali i treasury bond statunitensi sono aumentati di oltre 100 bps. Lo studio parte dal 1994, anno in cui ha avuto inizio questa situazione, per ben 10 volte. In due di queste (marzo 2004 – giugno 2004 e maggio 2013-dicembre 2013) il rendimento è stato negativo, mantenendosi al di sotto del comportamento del S&P 500. In cinque occasioni su dieci ha superato l’indice americano. Facendo una media si osserva che in un periodo nel quale la TIR del treasury è aumentata di 169 bps, il rendimento medio del real estate globale era dell’8,1% rispetto all’11% dello S&P 500 e del -3% delle obbligazioni americane (grafico 6). 

Un altro dubbio frequente tra gli investitori rispetto al real estate riguarda il rapporto tra i principali mercati. In generale è basso ma dipende dai singoli paragoni (grafico 7).

Quando si parla di real estate, la crescita delle entrate è un fattore determinante nella creazione di aspettative, essendo importante anche adoperare una segmentazione (il mercato immobiliare non è un tutt’uno ma si divide in uffici, retail, appartamenti, magazzini industriali…). La situazione è diversa in ogni mercato. Nel grafico 8 si evince che posizione occupa ogni segmento concreto all’interno dei singoli Paesi. 

Infine, un sguardo veloce agli scorsi rendimenti generati da questo settore del mercato rispetto ad altre asset class. A lungo termine (15 e 20 anni) il reddito annuale del real estate è duplicato rispetto a quello offerto dall'azionario o dall'obbligazionario. A breve termine, il real estate globale ha superato i bond ma non le azioni (grafico 9).