"Tre D": dividendi, diversificazione rispetto ad altre asset class e difesa, intesa come crescita difensiva. È questa la ricetta vincente del settore immobiliare secondo l'analisi di Greg Kuhl, portfolio manager di Janus Henderson Investors, responsabile della cogestione della strategia Global Real Estate, fondo con Marchio FundsPeople e rating C (Consistente). "Il reddito derivante da contratti d'affitto, che comprende l'incremento annuale degli affitti, unito alla capacità dei proprietari di creare valore attraverso il perfezionamento degli interventi, l'acquisto di immobili e il perseguimento di progetti di sviluppo e riqualificazione sono i pilastri di questo settore. Sebbene la formulazione ideale per trarre il massimo beneficio da un portafoglio investito nel real estate possa essere cambiata, crediamo che le "tre D" rappresentino una ragione valida per investire in questa asset class".
INFLAZIONE E I POSSIBILI RISCHI
Ovviamente, come spiegato dall'esperto, non mancano i rischi quando si tratta con il real estate. Nello specifico ne identifica due: "La sotto-diversificazione e l'accesso al capitale. Un'esposizione eccessiva verso un singolo immobile, tipologia di proprietà, area geografica o affittuario può generare uno squilibrio tra rischio e rendimento. Le esposizioni immobiliari possono garantire un beneficio significativo ai portafogli degli investitori, ma per raggiungere questo obiettivo, una corretta diversificazione è fondamentale per contenere l'esposizione al rischio". Quella del real estate inoltre è una asset class ad alta intensità di capitale, e gli edifici commerciali sono beni illiquidi (possono richiedere mesi o anni per essere comprati o venduti). "Gli shock economici tendono a coincidere con il rallentamento o il blocco dei mercati dei capitali, il che può essere molto sfavorevole per alcune tipologie di proprietari immobiliari. Tenendo a mente questi aspetti, gli investitori dovrebbero valutare attentamente l'accesso al capitale da parte di un proprietario, attraverso molteplici fonti nel debito pubblico e privato e nei mercati azionari" prosegue Kuhl.
PANDEMIA COME ACCELERATORE DI TREND GIÀ IN ATTO
La pandemia, lo diciamo spesso, ha chiaramente stravolto la vita quotidiana e lavorativa di ciascuno di noi ma in realtà non ha influito molto sulle tendenze di lungo termine che stavano già interessando alcuni settori come ad esempio quello del real estate commerciale, tra cui lo sviluppo dell'e-commerce, i cambiamenti demografici e i progressi tecnologici. "Piuttosto, la pandemia ha accelerato l'effetto di questi trend a vantaggio di comparti come la logistica, servizi residenziali specializzati, i ripetitori e i data center, velocizzando al contempo il declino di generi di immobili già proiettati lungo una traiettoria sfavorevole, come gli uffici o edifici destinati al retail. Per il futuro non prevediamo un cambio di rotta nei fondamentali di queste proprietà immobiliari, che stavano già vacillando prima della pandemia. Al contrario, ci aspettiamo che i proprietari di strutture ben posizionate e localizzate nelle aree geografiche opportune possano beneficiare di un aumento nel potere contrattuale d'affitto, che dovrebbe favorire una solida crescita del valore del capitale e un incremento dei flussi di cassa, per diversi anni a venire. Via via che i pacchetti di stimolo verranno rimossi dai governi e dalle banche centrali in tutto il mondo, ci aspettiamo una disparità sempre maggiore nella performance tra i comparti immobiliari con maggior potere di determinazione dei prezzi e quelli che ne sono sprovvisti", conclude l'esperto di Janus Henderson Investors.
