Depois de uma interativa e muito aplaudida apresentação sobre “as cidades vencedoras”, Tom Walker, co-head of global real estate securities da Schroders, falou à FP sobre os factores que estão a mudar o imobiliário, e como se posicionam para nele investir da melhor forma.
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“Amazon” e “tecnologia” foram talvez as palavras mais referidas por Tom Walker, co-head of global real estate securities da Schroders, numa recente conversa com a Funds People, aquando da sua visita a Lisboa, no âmbito da conferência Schroders Lisbon Annual Client Conference 2017. Mas esta não seria uma entrevista sobre cidades e imobiliário? Pois bem, as duas palavras acima referidas estão mais relacionadas com estes temas do que aquilo que se possa parecer...
“Quando pensamos no imobiliário em geral, chegámos à conclusão de que existem grandes mudanças a acontecer num grande número de mercados. Mudanças essas que são conduzidas por duas forças em específico: a organização das cidades e as tecnologias”, começou por referir. Sobre a primeira, deu como exemplo Lisboa, ‘o sítio’ para estar, pela sua recente popularidade, “que se assemelha a situações que já se passaram com cidades de outros países, resultado de uma tendência global e sistemática de uma concentração da população em centros urbanos”. O expoente máximo da segunda força é ilustrado, segundo o profissional, pela forma como a Amazon tem mudado o mercado imobiliário de retalho. “Sempre que compramos alguma coisa online não estamos a visitar uma loja física. A necessidade da Zara, a Adidas ou a Nike terem uma loja numa determinada cidade vai diminuindo, porque as pessoas compram online. Isto está a afectar todo o tipo de cidades, e a Amazon está, de certa forma, a “destruir” o valor das mesmas”, diz.
Neste contexto de mudança, Tom Walker acredita que encontrar “valor” se tornou algo “assustador” quando se investe em real estate, pois “existem poucos sítios que consigam preservar valor”. Nas estadias, por exemplo, o especialista lembra o que mudou com a entrada no mercado da plataforma Airbnb. “As pessoas sabem que não vão pagar determinado preço por uma estadia num hotel porque, para elas, esse serviço não vale esse preço”, ratifica. No entanto, segundo o especialista, apesar destas forças afetarem mais ou menos determinados tipos de imobiliário, seja qual for o propósito para o qual o mesmo se orienta, será nas grandes cidades que se verificará a dinâmica e a pressão do lado da procura que potencia um investimento rentável a longo prazo.
Los Angeles: bom investimento
No panorama atual, o profissional acredita que “no mercado de real estate existem áreas que podem ser consideradas muito bons investimentos, enquanto que outros são péssimos”. Los Angeles, por exemplo, fica do lado positivo do pêndulo. “Esta é uma cidade com empresas de tecnologia, entretenimento, financeiras... e, para além disso, a sua economia está a crescer. No entanto, começa a existir pouco espaço na cidade para construir. Assim sendo, quem tiver imobiliário na cidade pode continuar a aumentar a sua renda todos os anos, porque continua a procura continua a aumentar e a oferta é muito pouco elástica. Este é um exemplo de um bom investimento, mas, na minha perspetiva, como este existirão cada vez menos. Como investidor tenho de ser muito cuidadoso na escolha do real estate que sobreviverá à tecnologia e à organização das cidades”, declara.
O mercado dos escritórios, por exemplo, é um dos exemplos de adaptação às necessidades atuais. “Temos assistido nesse mercado ao que chamamos de “recentralização”. Se olharmos para algumas multinacionais há alguns anos atrás verificamos que o que pretendiam era estar fora do centro da cidade, com o seu campus e edifícios próprios. Essa tendência mudou. As grandes empresas estão a voltar para o centro da cidade, de forma a atraírem millennials. Estes querem estar nos centros urbanos, onde há uma maior pujança cultural e social, e onde as infraestruturas se adequam às suas necessidades. A força de trabalho está a ditar onde é que as empresas devem estar”. Mais uma vez o exemplo da Amazon é revelador: “A sede da empresa é em Seattle mas estão à procura de uma segunda sede na América, que será no centro de uma cidade. No país assiste-se a uma batalha entre as diferentes cidades para atrair a nova sede da empresa. Uma batalha pelos milhares de postos de emprego e pelo estímulo que os mesmos configuram”,explica o profissional.
Schroder International Selection Fund Global Cities Real Estate
Na procura de valor atrás anunciada, o especialista fez questão de deixar uma ressalva sobre a relação entre as yields e o real estate, uma ligação que apelida de “muito interessante de se analisar”. “Muita gente pensa no real estate como um investimento high yield, mas hoje em dia é raro encontrar um investimento imobiliário com yields de 5% ou 6%. Se está a oferecer esse valor é porque existe um nível de risco mais elevado do que anteriormente. Se um investidor quiser esse nível de yields e estiver disposto a entrar no mercado imobiliário, tem de ter noção que qualquer que seja o ativo que compre, nele está subjacente um risco muito elevado”, avisa.
Na carteira do fundo Schroder International Selection Fund Global Cities Real Estate esse não é o mindset. “No nosso fundo, os investimentos que fazemos entregam yields que rondam os 2%/2,5%. Mas o ponto importante para mim é que cada um desses investimentos imobiliários consiga aumentar a sua renda”. Em encontros recorrentes com investidores, o profissional diz aperceber-se de que muitos “se recusam a ter imobiliário nas carteiras por causa da eminente subida das taxas de juro”. Uma visão que para o profissional é uma faca de dois gumes: “este é um pensamento totalmente correto, mas apenas para o imobiliário que não apresenta poder de fixação de preços”. Esse é precisamente o tipo de imobiliário que evitam ter em carteira.
A carteira do produto, segundo o profissional, está exposta a algumas das cidades mais fortes do mundo, como por exemplo Nova Iorque, Boston, Los Angeles, São Francisco, Washington, Sidney, Melbourne, Tóquio ou Hong Kong. “Estas são cidades onde vemos crescimento económico sustentável, e onde sabemos que existe um desequilíbrio entre a oferta e a procura”. O investimento em carteira é feito através de REITs ou diretamente através de empresas de promoção imobiliária, e o profissional mostra-se otimista sobre a sua performance: “Podemos dizer que temos um outlook bastante otimista para o nosso fundo, porque observamos drivers de longo prazo que suportam a procura no tipo de imobiliário a que estamos expostos”, conclui.
