REIT: um refúgio durante eventos inflacionários

TRIBUNA de Laura Donzella, diretora de Distribuição a clientes institucionais e de retalho na Península Ibérica, América Latina e Ásia, da Nordea Asset Management. Comentário patrocinado pela Nordea Asset Management.

Durante a última década, a trajetória da inflação, medida pelo Índice de Preços no Consumidor (IPC), manteve-se relativamente estável em torno do objetivo de política monetária de 2%. 2015 e 2020 foram as exceções, dada a diminuição dos preços da energia e das importações, e o amplo esmorecimento económico resultado da pandemia de COVID-19.

No entanto, assistimos recentemente à recuperação do IPC devido à reabertura económica e sustentado por condições de política monetária flexíveis em todo o mundo. Este pico parece indicar que o atual nível de inflação continuará elevado por um longo período de tempo, o que, por sua vez, é provado pelo comportamento recente do IPC subjacente, mais concretamente, o IPC excluindo alimentação e energia, dois dos setores que mais recuperaram durante 2021.

Estes aumentos significativos da inflação podem preocupar tanto os particulares como os investidores. Os investidores procuram cada vez mais formas eficientes de se protegerem das pressões inflacionárias sem comprometer os retornos. É aqui que entram os REIT[1].

Um dos benefícios do investimento dos REIT é que podem servir de proteção contra o aumento da inflação através de uma característica a que chamamos o mecanismo de “rendas versus inflação”. Mais concretamente, à medida que a inflação aumenta, os choques de procura que gera têm efeitos prejudiciais para a economia, à medida que os bancos centrais aumentam as taxas de juro de política monetária para contrariar as pressões inflacionistas, levando a um aumento do custo de capital das empresas. No entanto, as empresas de investimento imobiliário têm certas características incorporadas (por exemplo, imóveis de alta qualidade, melhor alocação de capital) que lhes permitem cobrar rendas mais elevadas, compensando assim qualquer aumento do custo de capital. Devido a esta funcionalidade, os REIT podem ser considerados como uma solução de cobertura contra a inflação que se espera que funcione bem no ambiente atual.

Resultados superiores em períodos de inflação moderada/elevada

As pressões inflacionistas que estamos a sofrer são o resultado de uma recuperação das economias a um ritmo sustentado. Isto está tipicamente associado a taxas de ocupação mais elevadas assim como ao valor de substituição dos ativos imobiliários originais dos investidores, à medida que aumentam os valores dos terrenos e os custos de consumíveis, como o aço, o betão e a madeira. Devido às suas características de proteção da inflação, os REIT tendem a ter um bom desempenho neste ambiente, o que historicamente os levou a superar o mercado global de ações durante períodos de inflação moderada/elevada.

Gráfico 1 REIT vs. S&P 500 Retorno em diferentes ambientes inflacionistas

Embora ainda tudo esteja em aberto e por decidir conforme o caminho que a inflação global tomar, e podemos vir a enfrentar um caminho acidentado perante a subida das taxas, pelas várias razões indicadas, continuamos positivos em relação às perspetivas dos REIT. Acreditamos que as características de proteção da inflação, aliadas às avaliações atrativas oferecidas pelos REIT em comparação com as ações cotadas em bolsa, os ativos imobiliários privados e os mercados globais de obrigações, fazem desta uma das classes de ativos mais convincentes do mercado atual.

Investimento ativo para ter sucesso

Para se obterem todos os benefícios oferecidos por esta  classe de ativos, os investidores precisam de gestores ativos que possam gerar alfa a longo prazo. É por isso que a Nordea Asset Management (NAM) estabeleceu uma parceria com a Duff & Phelps Investment Management Co. (D&P) como subgestora da Estratégia da Nordea Global Real Estate. A D&P pode aproveitar a longa experiência adquirida na gestão de empresas de investimento imobiliário, uma vez que opera nos doze setores imobiliários envolvidos no mercado imobiliário.

Mais concretamente, de acordo com a direção (e magnitude) das taxas de juro e sensibilidade económica, a D&P pode utilizar a flexibilidade oferecida por esses doze setores imobiliários, ajustando a duration do arrendamento das empresas de investimento imobiliário da mesma forma que os gestores de obrigações iriam calibrar a duration efetiva das suas carteiras.

Para além da inflação, o ESG continua a ser uma consideração fundamental para os investidores em REIT, especialmente tendo em conta as megatendências estruturais (por exemplo, crescimento dos dados) em que a classe de ativos participa. De acordo com a abordagem da NAM ao ESG, a D&P integra a análise de ESG no seu processo fundamental bottom-up, que deverá beneficiar os proprietários dos REIT, permitindo-lhes cumprir os futuros requisitos de ESG dos inquilinos, colaboradores, partes interessadas e acionistas. 

[1] Global Real Estate Investment Trusts

Nordea Asset Management é o nome funcional do negócio de gestão de ativos conduzido pelas seguintes entidades legais: Nordea Investment Funds S.A. e Nordea Investment Management AB (“as Entidades Legais”) e as suas sucursais e subsidiárias. Este documento é Material publicitário e tem o objetivo de prover o leitor com informação sobre as capacidades específicas da Nordea. Este documento (ou qualquer visão ou opinião expressa no mesmo) não representa um conselho de investimento nem uma recomendação de qualquer produto financeiro, estrutura de investimento ou instrumento, para entrar ou sair de certa operação ou para participar em qualquer estratégia de trading. Tal só poderá ser feito através de um Offering Memorandum, ou através de um contrato similar. O presente documento não poderá ser reproduzido ou divulgado sem autorização prévia. © As Entidades Legais aderentes à Nordea Asset Management e todas as suas sucursais e/ou subsidiárias.