Nel settembre 2007, Ed Leamer, economista dell'Università della California, ha dimostrato che 8 delle 10 recessioni dal dopoguerra a oggi negli Stati Uniti sono state precedute da un crollo del mercato immobiliare. Questo settore è fondamentale per la ricchezza delle famiglie. Se si svaluta, le famiglie cambiano i loro comportamenti di spesa, con il rischio di penalizzare l'attività economica. È un mercato in cui i volumi (vendite, produzione) si adeguano più velocemente dei prezzi e hanno un rapido impatto sull'occupazione e sul ciclo economico.
In Cina, il settore immobiliare è in crisi, una crisi che ricorda quella vissuta dai Paesi asiatici alla fine degli anni '90. Ma cosa sta succedendo? Philippe Waechter, capo economista di Ostrum AM, una filiale di Natixis Investment Managers, spiega che il mercato immobiliare cinese sta cambiando. "Per la prima volta da quando sono disponibili le statistiche, il volume dei metri quadrati costruiti sta diminuendo", osserva.
I costruttori non riescono a stare al passo con la domanda
Il fatto è che gli sviluppatori immobiliari non sono più in grado di produrre la domanda desiderata. "Nelle città di prima fascia i prezzi stanno iniziando a scendere. Questo è il caso di Shenzhen e Guanzhou. In termini di livello, i prezzi sono molto alti nelle città di prima categoria, ma si osservano inflessioni. Nelle città di seconda categoria e, soprattutto, nelle in quelle di terza, che dove il settore è stato vivace, ma con una minore attrattiva per le famiglie, i prezzi stanno talvolta calando molto di più", rivela l'esperto.
Per Waechter, si sta assistendo a un cambiamento importante, poiché il peso del settore immobiliare e dei settori correlati nel Paese è pari a circa il 30% del PIL. Si tratta di un livello paragonabile a quello osservato negli Stati Uniti nel 2007. "Nel 2000, le famiglie non possedevano una casa. Oggi il 90% delle famiglie (urbane e rurali) possiede una casa di proprietà e il 20% ne possiede più di una. Questo movimento ha beneficiato della rapida e forte urbanizzazione della Cina. L'eccezionale domanda ha creato un'opportunità per gli sviluppatori immobiliari.
L'edilizia ha registrato una notevole ripresa. Lo slancio si è rinnovato dopo la grande crisi finanziaria, quando i governi regionali e gli sviluppatori cinesi hanno lavorato di concerto. "I primi hanno venduto i terreni e i secondi hanno costruito. Questo movimento ha portato a un notevole indebitamento a tutti i livelli con l'obiettivo di uno sviluppo ancora più rapido", ricorda.
Un fenomeno che si è spinto troppo oltre
Gli investimenti immobiliari sono scarsamente generatori di guadagni di produttività e non lasciano margini significativi agli sviluppatori. Questi costruttori hanno beneficiato del finanziamento ex-ante delle famiglie che hanno acquistato fuori piano (ovvero proprietà ancora da costruire), il che ha permesso loro di diversificare attraverso una dinamica di prestiti continui per ripagare i debiti precedenti.
"Questo fenomeno si è spinto troppo oltre, portando a un eccessivo indebitamento. Oggi i costruttori non hanno più i mezzi per costruire e rispettare gli impegni presi con le famiglie (Evergrande deve costruire 1.850.000 case, ma non ha i mezzi per farlo). Le famiglie sono fortemente indebitate (130% del reddito) e la loro ricchezza dipende in gran parte dai beni immobili (70%). Un’inversione del mercato con un calo dei prezzi si tradurrebbe in un effetto ricchezza negativo e un impatto molto negativo sui consumi", conclude.
