Contributo a cura di Giacomo Cristofori, head of Italy and Iberia Investment Sales Specialist di UBS Asset Management Real Estate & Private Markets, Nicola Franceschini, portfolio manager di UBS Asset Management Real Estate & Private Markets, e Michele Marchese, head Institutional Client Coverage Italy di UBS Asset Management.
Gli effetti della pandemia da COVID-19 sul mercato immobiliare sono facilmente comprensibili e sotto gli occhi di tutti. L’accelerazione delle tendenze relative a commercio online, smart working, accorciamento della catena di approvvigionamento delle imprese hanno impatti diretti sul settore real estate, ma non sono i soli fattori di cambiamento che gli investitori italiani, tradizionalmente legati a questa asset class, devono tenere in considerazione.
Diversificazione
Il primo dato da sottolineare è che il comparto immobiliare italiano rappresenta il 4% del mercato globale (Fonte: MSCI). Investire con un forte bias domestico, significa dunque ridurre in maniera drastica le opportunità di allocazione e aumentare il rischio in modo esponenziale. Un esempio di tale dinamica che trova riscontro nella situazione attuale fa riferimento alle differenze geografiche determinate dalla disomogeneità nel roll-out dei vaccini fra i vari Stati. Alcune aree dell’Asia, Stati Uniti e Israele sono solo alcuni esempi di economie che hanno potuto godere di chiusure meno severe e potranno ripartire più rapidamente, con beneficio diretto per il settore. Adottare una prospettiva globale all’investimento in real estate, tipica di un player come UBS Asset Management, significa attuare una rivoluzione culturale in cui al concetto di asset reale, gli immobili, si affianca quello di asset finanziario. Significa dunque riconoscere tutti gli elementi che influiscono sull’andamento di una classe di attivo, uscendo dalla visione del “mattone” come safe haven di prossimità.
Una asset class reale, ma anche molto finanziaria
Fondamentali dei mercati finanziari, trend secolari, cambiamenti del mondo del lavoro e sociologici devono rientrare nella valutazione di un investimento tanto quanto il quadro fiscale, normativo e le valutazioni su stato dell’immobile, attrattività della posizione e contratti di locazione in corso.
Abbracciare un tale concetto di diversificazione impone una professionalità in materia di due diligence, gestione dei rischi, come ad esempio quello di cambio, e conoscenza del contesto e delle principali tendenze a livello mondiale acquisibili solo grazie a team di professionisti in grado di integrare innovazione prodotto e profondità della ricerca.
Un esempio è rappresentato dal UBS (Lux) Global Real Estate Funds Selcton (GREFS), fondo di fondi di diritto lussemburgese riservato agli investitori istituzionali che utilizza una strategia con oltre 12 anni di storia che consiste nel raggruppare in un unico prodotto euro-hedged e con NAV mensile una selezione di fondi real estate di gestori terzi. Un fondo di fondi aperto, globale e con rischio cambio coperto che si affianca alle expertise di UBS Asset Management nella gestione di fondi che invece investono direttamente in immobili, di cui ne sono un esempio alcuni fondi diretti chiusi riservati ad investitori istituzionali Italiani.
Al cuore del cambiamento: il caso degli uffici
L’innovazione nella gestione e nella costruzione dei veicoli di investimento va di pari passo con la ricerca proprietaria chiamata ad indagare i più profondi cambiamenti del mercato. Il report di UBS Asset Management Embracing change: the future of office sector valuta gli impatti della pandemia da COVID-19 sul settore degli uffici, andando oltre l’emergenza in corso per delineare gli scenari futuri e indirizzare l’allocazione in modo coerente rispetto alla natura di investimento di lungo periodo del settore immobiliare. In particolare, individua i principi di finalità, accessibilità e sostenibilità come centrali per la creazione di valore nel tempo.
Con la pandemia è risultato, infatti, a tutti chiaro come l’attività lavorativa in senso stretto possa in larga parte, per quanto riguarda il settore terziario, essere svolta a prescindere dalla compresenza fisica in un medesimo edificio. Ciò non significa che immobili ad uso ufficio siano diventati inutili o destinati a scomparire, ma che i fattori da tenere in considerazione per valutare l’attrattività dell’investimento devono aggiornarsi.
Con il concetto di finalità, la ricerca vuole sottolineare come negli gli uffici post-Covid diventeranno fondamentali quegli spazi ancillari che esulano dall’attività lavorativa individuale. Spazi in cui incontrarsi, condividere e vivere momenti di rappresentanza come riunioni o convegni. Ciò è riportato in senso più allargato nella seconda caratteristica, quella dell’accessibilità, che non si riferisce solo alla facilità nel raggiungimento del luogo di lavoro ma alla presenza nella specifica zona di servizi, commerciali e di intrattenimento, di cui usufruire una volta conclusa l’attività professionale. Terzo ed ultimo aspetto è quello della sostenibilità, centrale per UBS Asset Management tanto a livello interno di Gruppo quanto di integrazione nei processi di investimento. Oltre alla valutazione degli immobili grazie a metriche come il Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), UBS Asset Management ha avviato un percorso a fianco degli investitori per garantire un ruolo sempre più importante ai criteri di sostenibilità in ambito real estate, con precise valutazioni dell’impatto ambientale degli edifici e azioni concrete per la riduzione delle emissioni di carbonio.
