Real estate, come muoversi in un’era di tassi alti

L’economia statunitense si trova in una situazione delicata a causa dell’inflazione e la Fed deve decidere come gestirla senza causare danni. La curva dei rendimenti dei titoli di Stato statunitensi si è invertita, un segnale che in passato ha anticipato le crisi economiche. che gli utili sono scesi per il secondo trimestre di fila, ma gli analisti prevedono una crescita durante l’anno 2023 (+1.2%). Secondo Carlo De Luca (responsabile asset management) e Alessio Garzone (analista) di Gamma Capital Markets gli alti tassi di interesse e il rallentamento della crescita economica stanno colpendo alcuni settori del mercato azionario più di altri (ciclici), il settore immobiliare statunitense ha perso forza e la produzione industriale si è ridotta. “La strategia da seguire è tenersi pronti e prepararsi ad ogni evenienza, agendo in velocità. In effetti, tutto ciò che possiamo fare è monitorare attentamente i dati (micro e macro) e posizionarci sui mercati al meglio, sfruttando ogni singola occasione di acquisto e difendendo i guadagni”.

Andrea Delitala, head of Euro Multi Asset e Marco Piersimoni, senior Investment manager di Pictet Asset Management, fa notare che nell'ultimo anno e mezzo le banche hanno iniziato ad adottare una politica molto più restrittiva per quanto riguarda l’erogazione di nuovo credito: i dati americani mostrano non solo una riduzione della crescita dei crediti anno suo anno ma anche una crescita negativa nell'ultimo trimestre, nella misura del -37,2 per cento. La riduzione riguarda soprattutto le banche regionali americane che giocano un ruolo molto importante in certi settori economici e soprattutto nel finanziamento del commercial real estate. “Dato il contesto attuale, non siamo ancora davanti ad un credit crunch, ma più probabilmente solamente a un credit tightening in settori specifici, come quello dell’immobiliare commerciale. Per gli operatori del settore che devono affrontare notevoli rifinanziamenti del debito o che sono esposti a tassi di interesse variabili, il rischio è che gli interessi da pagare sul debito siano superiori a quello che viene incassato soprattutto dagli affitti degli uffici”.

New Economy e mercato immobiliare

Il settore immobiliare della new economy può essere fondamentalmente descritto come il settore immobiliare nel quale si verificano le tecnologie e le innovazioni di altri "megatrend". Si tratta degli edifici fisici che ospitano Internet, quelli che ospitano la tecnologia della “biolife science”, le torri per la trasmissione dei dati e gli edifici utilizzati nella logistica (in particolare per l’e-commerce). Secondo Chris Gannatti, global head of Research di WisdomTree, si concentra sui mercati e sulle città che presentano un'alta concentrazione di innovazione e tecnologia; ad esempio, il triangolo d'oro tra Londra, Cambridge e Oxford, dove si trovano le università che promuovono molte delle innovazioni biotecnologiche, mediche e delle scienze della vita.  “Nei relativi sottomercati, tali città o aree possiedono le tipologie di immobili con la crescita maggiore. Si tratta di immobili altamente specializzati e mission critical e l'offerta di questo tipo di edifici è limitata. Pertanto, se si possiedono tali edifici, in tali zone, si ha la possibilità di ottenere una crescita degli affitti superiore alla media”.

Mercati immobiliare dei Paesi emergenti

A differenza di molti mercati occidentali, dove in genere vi sono pochi operatori dominanti in un determinato settore, il mercato cinese è ancora estremamente frammentato, il che consente alle aziende più efficienti e ben gestite di crescere strutturalmente e conquistare quote di mercato. “Come è tipico dei mercati emergenti, la Cina è disseminata di settori nascenti e di aziende nascenti con un lungo percorso di crescita, il cui potenziale non è riconosciuto dalla natura a breve termine della maggior parte degli operatori di mercato”, spiegano da T. Rowe Price.

“Prendiamo ad esempio il settore della gestione immobiliare, dove le prime dieci società rappresentano il 16% della quota di mercato totale e le prime cento solo il 52 per cento. La situazione è simile in molti settori diversi, come alberghi, farmacie, ristoranti e così via. Questi settori possono offrire un’abbondante fonte di società mal valutate ma di buona qualità, con una chiara visibilità della crescita in una fase iniziale, con il potenziale di guadagni consistenti in termini di quote di mercato e di consolidamento del settore”, conclude. 

Fondi con Rating FundsPeople che investono nel settore immobiliare