Real estate, le aspettative degli esperti per il 2024

Il segmento immobiliare si avvia verso una nuova fase di sviluppo. "Dal mio punto di vista il real estate ha conosciuto due diversi momenti storici, quello pre-pandemico e quello post pandemico", commenta Giuseppe Rapuano, fund selector e portfolio manager di Amundi SGR. "Prima della pandemia - aggiunge - l’immobiliare commerciale e residenziale hanno guidato il mercato, ma dopo la pandemia il segmento commerciale è stato pesantemente impattato dai cambiamenti delle abitudini generati prevalentemente dall’incremento dello smart working e dell’evoluzione del work-life balance. Al momento, quindi, vediamo migliori opportunità nel settore immobiliare ‘non core’, come i data center ad esempio, nelle torri di telecomunicazione o ancora nel settore immobiliare specializzato come quello sanitario. Si tratta di segmenti supportati da alcuni trend, tra cui la necessità di dati sulla scia dell'intelligenza artificiale. Naturalmente il contesto di tassi d'interesse ancora elevati penalizza il settore, caratterizzato da asset a lunga duration e con un'elevata leva finanziaria. Infatti, l'elevato costo del debito ha un effetto fortemente negativo sul real estate in generale. Ma nel 2024 ci attendiamo un contesto di mercato più favorevole del quale il real estate potrà beneficiare".

Nel settore finanziario "si possono distinguere tendenze di lungo e breve termine" secondo Nicola Franceschini,  product development & research manager di BNP Paribas Real Estate. La pandemia, "insieme al nuovo contesto dei tassi di interesse e all'ambiente economico, ha evidenziato l'importanza di fattori come la demografia, l’urbanizzazione e la mobilità di persone, beni e dati, che risultano rilevanti nel lungo periodo. L'immobiliare, come investimento a lungo termine, riflette queste tendenze, in particolare in settori come il residenziale nelle grandi città, la logistica e l’assistenza sanitaria, nonché i data center", aggiunge l'esperto secondo cui "nel breve termine i movimenti dei tassi d'interesse mantengono un ruolo chiave, influenzando la decompressione dei rendimenti. Nonostante un periodo sfidante, investire ora potrebbe essere opportuno, considerando la diminuzione dei prezzi e la possibilità per i proprietari di migliorare i propri portafogli di investimento. La polarizzazione dei settori si sta accentuando, soprattutto nel commercio al dettaglio e negli uffici, influenzati negativamente dai trend di lungo termine. Inoltre, l'attenzione verso la sostenibilità cresce in tutti i settori. Alcuni, come l'ospitalità, sembrano maggiormente in grado di gestire l'inflazione, mentre altri, come gli uffici, potrebbero riscontrare maggiori difficoltà".

Nel 2023 "il real estate ha affrontato ulteriori cambiamenti nella domanda, dovuta in parte all’incertezza sul fronte macroeconomico ed in parte all’aumento dei tassi di interesse", evidenzia Nico Di Benedetto, advisor real estate Finance di Bper Banca. "Il settore immobiliare commerciale italiano, per fare un esempio - prosegue -, alla fine del terzo trimestre del 2023 ha registrato circa 3,7 miliardi di transazioni contro i circa 9 miliardi dello stesso periodo del 2022. In termini di trend emergenti rileviamo una tendenza generalizzata al repricing degli asset, con intensità variabile tra i settori, e un forte orientamento degli investitori verso la ricerca di prodotti di qualità in comparti resilienti al contesto inflattivo; in tal senso si rileva l’interesse degli investitori, ad esempio, per il mondo ‘beds & sheds’ comprendente settori come l’hospitality, il living e logistica. Più nello specifico abbiamo rilevato per il comparto Hotel il prosieguo della fase di ripresa post-covid, con un generale incremento degli Adr ovvero le tariffe medie giornaliere e con performance in continua crescita sia per le destinazioni Business che Leisure. Guardando invece al comparto degli Uffici, in linea con i macro-trends più recenti, si rileva un rallentamento della domanda che pur rimane presente per prodotti di alta qualità nei i principali CBD di Milano e Roma in una logica di fly-to-quality".

Gli elementi che influenzano i mercati, immobiliare ma non sono, sono molteplici e l'inquadramento in priorità non è così scontato. "Definire i trend del mercato immobiliare nel suo complesso è sempre difficile. Ecco perché tendiamo a considerare le sub-asset class anche nella nostra visione, essendo gestori patrimoniali da decenni con oltre 38 miliardi in gestione, anzi crediamo che le sub-asset class siano fondamentali", afferma Stefano Lombardo, director Private Debt Investments di Generali Real Estate. "Mi soffermerei - spiega - su quattro asset class di particolare interesse. Se consideriamo ad esempio la logistica, si rileva una crescita costante dell'e-commerce nonostante il minor sviluppo di nuove costruzioni, con un gap crescente tra domanda e offerta. Un’altra asset class interessante all’interno del perimetro real estate è quella degli investimenti in debito che comportano a oggi vantaggi significativi in ottica risk-return. Nonostante la polarizzazione, gli uffici restano invece una scelta di investimento centrale, anche per il loro naturale orientamento verso la sostenibilità e il mondo ESG. Guardando poi al mercato degli alloggi per studenti, riteniamo si tratti di un comparto importante per gli investimenti futuri per il settore del real estate, grazie alla facilità di trasferire l'inflazione ai clienti finali e alla crescente domanda. In generale, la diversificazione tra asset class, insieme alla valutazione delle differenze tra mercati maturi e meno sviluppati, offre interessanti opportunità di investimento".

"Ciò che guida le nostre scelte di selezione all’interno del settore immobiliare, forse il punto più significativo, è lo squilibrio tra domanda e offerta, il motore di tutti i mercati nel mondo", sostiene Paul Discalicau, Capital Manager di GSA - Global Student Accommodation. "Siamo attivi - ricorda - nello student housing. A livello globale ci sono oltre 236 milioni di studenti, ma solo l'11% ha accesso a posti letto, includendo università, alloggi privati e istituti religiosi. La crescita demografica globale sostenuta dalla classe media in Asia e Africa alimenta questa tendenza, insieme a una maggiore mobilità, sia nazionale che internazionale. Ad esempio, l'India è il maggiore esportatore di studenti internazionali al mondo superando la Cina, stessa cosa per l'Africa. Negli Stati Uniti e nel Regno Unito si assiste a un aumento degli studenti internazionali. In Italia, l’offerta di posti letto è in grado di soddisfare solo 5% della domanda. Questo è il settore in cui risiede l'opportunità: alloggi per studenti in grado di affrontare un potenziale aumento dell’inflazione e dei tassi d’interesse. Quanto alle specifiche di selezione abbiamo una strategia di lungo termine e ci concentriamo sul livello di urbanizzazione, il contenimento del CapEx e una sempre maggiore sostenibilità degli edifici".