All’interno di panorama di opportunità piuttosto ampio e variegato come quello degli investimenti immobiliari e infrastrutturali, l'analisi delle migliori sub-asset class non può prescindere da una disamina dei rischi associati ai singoli comparti. "Tra i diversi rischi da considerare nell’allocazione ai real assets vi è anche quello geopolitico, che è forse più significativo per le infrastrutture. Intendo il rischio geopolitico sia come rischio regolamentare che nella sua accezione più politica", afferma Andrea Perlini, investment manager, Fideuram Asset Management SGR. Secondo Perlini, "attualmente per via dei conflitti sia militari che economici in corso a livello globale ritengo che gli investitori si sentano più fiduciosi nell’allocare capitali tra l’Europa e il Nord America. Per quanto riguarda i singoli comparti e strategie, rimaniamo maggiormente interessati alla parte value-add all’interno dello spettro del rischio-rendimento. Puntiamo inoltre sulla diversificazione, seguendo le opportunità legate ai macro trend. Crediamo infine nel potenziale dei settori legati alla transizione energetica, che non vuol dire unicamente rinnovabili. Lo storage energetico, ad esempio, rappresenta un'opportunità di investimento crescente.

La distinzione tra le singole asset class può passare da una selezione tra strumenti quotati e non. "Le asset class tradizionali restano piuttosto soggette alla volatilità. Le strategie alternative, invece, nell’attuale contesto di mercato consentono il beneficio di stabilizzare il portafoglio e diversificarlo con una componente di rendimento", commenta Marco Castagna, Alternative investment specialist, Banca Aletti. "Per quanto riguarda il real estate - continua - riteniamo che nei prossimi anni si presenteranno diverse occasioni, specialmente per chi deve costruire immobili per nuove locazioni. Tuttavia, nel contesto attuale in cui i tassi si attestano ancora a livelli elevati e una parte di risparmi e risorse confluisce nel mondo obbligazionario, occorre concentrarsi sui settori che soffriranno meno l’innalzamento dei tassi e rimarranno opportunità interessanti perché esposti a trend di lungo termine. Riteniamo che i settori della logistica e industriale proseguiranno il proprio trend di crescita, grazie al contesto economico. Sussistono maggiori preoccupazioni nei confronti del mondo residenziale, che subisce di più l’aumento dei costi di finanziamento, motivo per il quale potrebbe diventare necessaria una selettività a livello di singolo asset e di area geografica di investimento. Sul mondo infrastrutturale manteniamo un outlook positivo e le nicchie per le quali vediamo più opportunità sono quelle del segmento mid market, con multipli di ingresso più interessanti e i settori che includono una combinazione di tecnologia e sostenibilità come quello energetico, piuttosto che i data center green o il mondo dell’agri fotovoltaico".

Per quanto riguarda le sub-asset class di maggiore interesse, “partendo dal real estate le opportunità più significative si possono trovare al di fuori dell’Italia”, evidenzia Giacomo Cristofori, Head Italy and Iberia Investment Sales Specialist UBS Asset Management. “All’estero - spiega - è presente un evidente trend di urbanizzazione e c'è un'offerta di tipologie di residenziali a reddito che in Italia non esiste, perché l’80% delle abitazioni sono di proprietà. Penso agli student housing per chi studia all’estero, agli apartment nel momento in cui si inizia a lavorare e al senior housing a fine carriera. Si tratta di asset class molto interessanti nell’attuale contesto inflattivo. Abbiamo aumentato la componente residenziale nei nostri fondi, proprio perché quella a reddito protegge maggiormente dall'inflazione rispetto ad altre asset class. Tra le asset class innovative nel real estate vi è infine la Life Sciences. La domanda di immobili che fanno queste aziende è molto specifica e può generare rendimenti fino al 20% per iniziative di sviluppo”. Quanto al mondo delle infrastrutture, invece, “siamo molto attenti al tema dei battery storage e siamo presenti nell’eco transport. È evidente che passare da flotte aziendali a gasolio a qualcosa di po’ più innovativo e meno impattante dal punto di vista ambientale rappresenta un grande business che stiamo cercando di portare a all'altezza della disponibilità dei nostri investitori”, conclude Cristofori.

"Tra i temi che impattano maggiormente e in modo trasversale tutte le asset class, il più recente e disruptive è forse l’Intelligenza Artificiale", sottolinea Federico Romoli, responsabile Private Markets Sella SGR. "Non bisogna però - prosegue - cadere nella trappola di investire in modo indiscriminato in tutti quei business che hanno un legame con l’AI. Se avessimo investito prima della bolla delle dot-com in tutte le società legate a internet e ai motori di ricerca, avremmo registrato una perdita in quasi tutti gli investimenti realizzando un profitto solo o quasi con l’azione di Google. A nostro avviso, il giusto approccio è quello di ragionare sui benefici che l’AI potrebbe portare a ciascun business e cercare di posizionare le società per trarne beneficio". Secondo Romoli, "più in generale, la ricerca di nicchie di mercato in grado di offrire valore anche in un contesto particolarmente sfidante deve partire dai segmenti in cui si individua una scarsità di offerta e un'alta richiesta, con uno sguardo sempre alla sostenibilità. Per fare un esempio, se consideriamo il mercato degli uffici, tra i più in sofferenza negli ultimi anni, possiamo menzionare il classico trophy asset, cioè un immobile in una location centrale o strategica, appena ristrutturato, con caratteristiche di efficienza energetica e spazi versatili. Questo specifico investimento rappresenta un’interessante opportunità in un contesto, quello degli uffici, che presenta molta incertezza e fondamentali in flessione. Il nostro compito pertanto è quello di affidarci a quei gestori, General Partners o Limited Partners, con un network grande e capillare, che permetta loro di compiere una selezione accurata e il più ampia possibile".