Le singole asset class sono influenzate da cambiamenti strutturali e trasversali di lungo periodo. "Oggi l’economia è sotto l’influenza di alcuni trend principali: l’innovazione tecnologica, i cambiamenti socio-demografici e la sostenibilità", sostiene Marco Castagna, Alternative investment specialist, Banca Aletti. "Questi megatrend - prosegue - stanno condizionando i diversi settori e asset class. Nel caso dell’immobiliare industriale, ad esempio, l’innovazione tecnologica si riflette nella crescente domanda per soluzioni di logistica, derivanti dal boom dell’e-commerce, e nella progettazione e nascita dei data center, strutture che fino a pochi anni fa non esistevano. Per quanto riguarda il residenziale si sta sviluppando il filone delle tecnologie smart home con l’utilizzo dell’internet of things. Passando ai cambiamenti socio-demografici, l’aumento dello smart working ha modificato le esigenze dei cittadini e oggi si cercano soluzioni per poter lavorare da casa in maniera efficiente. Gli uffici sono più votati al co-working e alla flessibilità degli spazi. L'invecchiamento della popolazione, invece, influisce soprattutto nella nuova esigenza di costruzione di centri di ricerca o strutture sanitarie. La diffusione delle pratiche di sostenibilità, infine, ha portato a un aumento dell’attenzione di costruttori e compratori verso gli immobili efficienti dal punto di vista energetico. A livello di singola asset class, fino a un paio di anni fa valorizzavamo il comparto del real estate core /core plus, con affitti stabili e indicizzati all’inflazione. Questa scelta rifletteva la necessità di captare quel flusso cedolare che non era possibile trovare nel mondo obbligazionario. Oggi il contesto è molto diverso e per questo si aprono opportunità anche su altre strategie".

Il real estate "è sicuramente impattato sia da trend socio-demografici di lungo termine (come ad esempio lo smart working, la crescita dell’e-commerce, ecc.) sia da sfide legate al costo del financing: penso al forte movimento dei tassi di interesse negli ultimi mesi. Le previsioni sul comparto sono quindi complesse", afferma Andrea Perlini, investment manager, Fideuram Asset Management SGR. "In un contesto di forte incertezza - prosegue - selezionare strumenti e gestori che spazino tra più settori e competenze e possano fare un discorso di relative value, può rivelarsi una scelta vincente. Questa logica guiderà anche le nostre decisioni di allocazione". Secondo Perlini, inoltre, "l’impatto della risalita dei tassi sta spostando le allocazioni di risorse, sia nel settore immobiliare che nelle infrastrutture. Infatti, vediamo sicuramente un minore interesse da parte degli investitori privati per le strategie più core. Crediamo al contrario che l’interesse rimarrà alto per le strategie dove ci sono maggiori possibilità di creazione di valore e che si posizionano nello spettro del rischio-rendimento in una fascia più elevata e quindi soffrono meno il ritorno alla ribalta di strumenti di credito più liquidi e semplici per il cliente come i Btp. Quindi credo che se la situazione dei tassi rimarrà così vedo le risorse andare sempre più sulla parte value-add".

Il settore immobiliare è stato profondamente influenzato dalle dinamiche macroeconomiche degli ultimi mesi. "Negli ultimi 18 mesi i tassi in salita hanno messo pressione all’asset class real estate, che non è stata in grado di fornire la decorrelazione auspicata", ricorda Federico Romoli, responsabile Private Markets Sella SGR. "I rendimenti del mercato obbligazionario infatti - continua -, sono risultati in termini relativi più appetibili rispetto a quelli offerti dal mercato real estate, con un inevitabile impatto sulle valutazioni di quest’ultimo. Lo scenario di un’inflazione che rimane 'più elevata più a lungo' creerebbe ulteriore stress sul mercato con un conseguente effetto dislocazione. Per chi ha un approccio multi manager come il nostro, diventa necessario quindi affidarsi a quei gestori con una strategia flessibile e con la possibilità di investire nelle diverse aree geografiche in tutto lo spettro di asset class e sub-asset class. I team di gestione con una visione globale e una presenza locale possono decidere e selezionare quali opportunità e quali rischi inserire nei portafogli. In questa fase è pertanto fondamentale essere estremamente selettivi, affidandosi solo a quelle società di gestione che basano la loro attività di investimento su una ricerca proprietaria particolarmente strutturata".

Per analizzare l’andamento del mercato immobiliare, occorre partire dai cambiamenti registrati sullo scenario macro e inflattivo. “A giugno 2022 l’inflazione ha iniziato a registrare livelli elevati. Le banche centrali, di conseguenza, hanno attuato un repentino incremento dei tassi di interesse, che non ha consentito al real estate core di reagire prontamente. I cap rate, o rendimento lordo della locazione, non si sono immediatamente indicizzati all’inflazione. È probabile invece che nei prossimi trimestri avremo una capacità da parte dell’asset class di rigenerare un premio di liquidità”, ricorda Giacomo Cristofori, Head Italy and Iberia Investment Sales Specialist UBS Asset Management. “Fino a oggi - prosegue - questo effetto si è verificato prevalentemente attraverso una correzione dei prezzi. A giugno 2023 si rilevavano prezzi in calo del 20% su base annua sui mercati internazionali. Quindi oggi l’asset class risulta interessante in termini di prospettive di rischio-rendimento, in particolare le iniziative value-added e opportunistic, che consentono di cogliere le maggiori opportunità. Storicamente le strategie non core con immobili da riqualificare o ricostruire ex novo sono quelle che hanno generato i migliori vintage nella fase finale del ciclo. Secondo le nostre ricerche tra il 2024 e il 2026 avremo un nuovo ciclo immobiliare e quindi la parte core ritornerà ad avere un senso nei portafogli”.