Real estate tra opportunità e approcci di selezione

Un punto di partenza può essere ispezionare i singoli settori. "La questione del pricing all’interno del settore immobiliare è piuttosto difficile da gestire, specialmente in un mercato poco dinamico come quello italiano, in contesto mutevole e con pochi parametri di confronto. I settori emergenti sono quelli dell’assistenza sanitaria, del living (alloggi per gli studenti, residenziale, etc) e del leisure (hotel, campeggi, centri benessere, etc)", sostiene Nicola Franceschini,  product development & research manager di BNP Paribas Real Estate Investment Management. "In questi comparti - continua - restano fondamentali l’esperienza dell'investitore e la solidità dell'operatore che gestisce le strutture. Il valore di queste asset class risiede soprattutto nella capacità dell’operatore di attrarre gli utenti finali. Per quanto riguarda i comparti residenziali, logistici e degli uffici vi è una certa flessibilità a livello di inquilini che, a un costo relativamente basso, possono cambiare nel tempo. Le altre asset class come gli alloggi per studenti, gli hotel e l’assistenza sanitaria possono risultare più vulnerabili in presenza di difficoltà operative da parte dei gestori o degli inquilini stessi. In sostanza è importante valutare attentamente sia le caratteristiche specifiche di ciascun asset sia le caratteristiche degli operatori al fine di massimizzare le opportunità nel mercato finanziario attuale".

L'analisi del contesto macro e della singola asset class può avere approcci diversi per ogni società. "Il nostro approccio d’investimento si divide in qualitativo e quantitativo", afferma Giuseppe Rapuano, fund selector e portfolio manager di Amundi SGR. "Da un punto di vista qualitativo - continua -, la valutazione del team di gestione e la coerenza del processo di investimento sono elementi fondamentali per la valutazione delle strategie d’investimento. Dal punto di vista quantitativo invece vi sono le metriche più tradizionali in termini di rischio-rendimento e di analisi di persistenza contro i peer e, naturalmente, contro il benchmark, al fine di valutare la capacità e la persistenza nel generare alfa da parte del gestore. Inoltre, facciamo ricorso ad analisi dei fondamentali che ci permettono di valutare se l’asset class o il portafoglio sono negoziati a sconto rispetto al mercato di riferimento. Infine, vi è sempre una parte di analisi dedicata alla sostenibilità. L'ESG è un elemento chiave per noi e ci aiuta ad affrontare e comprendere il comportamento di ogni strategia anche in termini di rischio non strettamente finanziario".

"Come banca abbiamo sviluppato un sistema di metriche ed indicatori finalizzato alla valutazione della rischiosità delle iniziative in funzione della tipologia (nuovo sviluppo, riqualificazione oppure immobile a reddito), delle asset class ed in generale delle specifiche del business plan proposto", evidenzia invece  Nico Di Benedetto, advisor real estate Finance di Bper Banca. "Gli indicatori possono essere vari e diversi a seconda dell’opportunità analizzata ma il criterio di selezione centrale rimane l’elevata qualità del collateral immobiliare e un livello di leva (LTC o LTV) sostenibile in coerenza con le politiche di credito vigenti. Per quanto concerne gli aspetti immobiliari segnaliamo l’importanza, ad esempio, dei parametri di sostenibilità degli affitti per gli operating assets (rent coverage ratio) ed più in generale l’analisi commerciale dei KPIs di business plan, in cui risulta peraltro importante la competenza, l'expertise e il track record dell’investitore e degli asset manager", conclude.

L’analisi del mercato immobiliare "comporta la rilevanza di parametri differenti a seconda delle singole asset class", sostiene Stefano Lombardo, director Private Debt Investments di Generali Real Estate. "L’analisi di domanda e offerta - aggiunge - rappresenta in generale un elemento fondamentale per comprendere l’andamento del settore. I fattori di analisi variano significativamente tra le diverse asset class: ad esempio, per l'ospitalità, parametri come le Adr (tariffe medie giornaliere di alberghi e strutture ricettive ndr) e RevPAR (indicatore di profittabilità di un hotel ndr) diventano ancora più essenziali in questo periodo. Rispetto all’approccio dei lenders, a livello di leverage notiamo un approccio generalmente più conservativo da parte dei lenders, con loan-to-value (LTV) concessi generalmente meno generosi rispetto al passato. Questo approccio mitiga il rischio di svalutazioni potenziali nei sottostanti e conseguenti livelli di leva insostenibili. Sebbene il rapporto LTV sia stato tradizionalmente fondamentale e continui a esserlo per l’analisi dei diversi segmenti, attualmente l’analisi del cash flow generato sta assumendo ancor maggiore rilevanza a seguito dell’incremento dei tassi. In questo contesto, tendiamo a dare un'attenzione particolare ad indicatori come l’ICR".

Anche gli operatori di settori presentano punti di vista differenti. "Il nostro impegno nel settore immobiliare degli alloggi studenteschi è integrato verticalmente", spiega a riguardo Paul Discalicau, Capital Manager di GSA - Global Student Accommodation. "Ci distinguiamo dai competitors - sottolinea - per la creazione di valore lungo l’intera catena operativa. Ci occupiamo di ogni aspetto del business, dall'investment management alla gestione immobiliare, sviluppo, acquisizioni per quanto riguarda il portafoglio statunitense. Mentre altri investono sul breve termine, GSA si concentra sulle opportunità e sui fondamentali di mercato per acquisire e sviluppare asset, considerando le esigenze future degli studenti. Operiamo quindi con una prospettiva di lungo termine, investendo in asset in via di sviluppo o esistenti che richiedano migliorie e che rispondano a tali esigenze. Gestiamo gli asset come comunità per fidelizzare i clienti, riducendo costi e creando valore. La nostra unicità risiede anche nell'operare su tutti questi livelli in nove mercati, sfruttando la diversificazione e la scalabilità per ottenere efficienze operative ed economiche che gli altri non riescono a eguagliare".