TRIBUNA de Olivier Seux, diretor de Real Estate na Mirabaud Asset Management. Comentário patrocinado pela Mirabaud AM.
Cada cidade tem a sua própria identidade, uma combinação da paisagem natural, a arquitetura urbana, a indústria, as infraestruturas e a demografia dos seus cidadãos que, em conjunto, formam o seu ADN, a partir do qual evolui a sua cultura.
Nos últimos anos, as grandes cidades europeias têm sofrido uma importante transformação provocada por dois fenómenos de grande impacto: a crise climática (as cidades são essenciais para reduzir as emissões de CO₂) e a pandemia (o modelo de trabalho hibrido impõe novos modelos de construção e de conceção no espaço urbano). Para enfrentar estes desafios e responder de forma dinâmica às emergentes necessidades, as grandes cidades europeias necessitam de se reestruturar, o que representa uma oportunidade única de investimento.
Neste novo cenário, vale a pena destacar o comportamento da França. As principais cidades francesas vêm-se afetadas por três elementos fundamentais: a escassez de espaço, a eficiência energética e a expansão da população.
O crescimento da população registado nos últimos 40 anos obrigou ao aproveitamento de terrenos agrícolas e florestais para acolher novos cidadãos. A artificialização degrada a biodiversidade, aumenta o risco de inundações e contribui para o aquecimento global. Em vez de continuar a expandir-se para o exterior, a França legislou que as suas principais cidades devem aumentar a sua densidade, utilizando o solo e o espaço de construção de forma mais eficiente para absorver o crescimento da população.
Os promotores imobiliários devem tentar otimizar ao máximo a superfície disponível. Esta mudança da expansão para a concentração está a aumentar o valor dos terrenos para construção dentro dos limites urbanos e a gerar uma necessidade de financiar a renovação de edifícios ineficientes, dado que as novas regulações ambientais afetam diretamente o desenvolvimento urbano.
Estima-se que o parque imobiliário francês consuma atualmente 43% da energia nacional. Abordar a eficiência tornou-se uma questão do Estado, com a adoção de vários regulamentos para resolver esta problemática, o que aumentou a procura de capital próprio para reestruturar os edifícios existentes. Esta tendência para a eficiência energética das cidades é global, uma vez que o papel das cidades no aquecimento global é muito relevante. Os edifícios representam aproximadamente 40% das emissões anuais de dióxido de carbono, o que os torna o principal contribuinte neste sentido.
A Coligação Net Zero das Nações Unidas, criada em 2015 com o objetivo de alcançar a neutralidade mundial das emissões de carbono para 2050, conta já com mais de 80 países signatários, que representam mais de 70% do total das emissões mundiais.
Por outro lado, as tendências demográficas também afetam a dimensão do agregado familiar, que tem vindo a diminuir de ano para ano. Nas últimas duas décadas, registou-se uma importante mudança nos modelos de família na Europa. Na França, por exemplo, foram criados 1,5 milhões de novos agregados familiares desde 2014 e parece que esta dinâmica se irá manter nos próximos anos.
Surge assim uma grande necessidade de habitações mais pequenas, mas localizadas em bairros com boas ligações a serviços essenciais, como o transporte público, com o objetivo de contribuir para a redução da pegada de carbono.
Investir na transformação das cidades francesas
Neste contexto de mudança de modelo, é lógico que, a longo prazo, se verifique uma revalorização dos terrenos e edifícios dentro das cidades, impulsionada pela legislação em matéria de artificialização do solo, eficiência energética e tendências sociodemográficas. É evidente que devemos acelerar a transformação das nossas cidades, o que constituirá uma grande oportunidade de investimento.
A França dispõe de um grande volume de terrenos e oportunidades de desenvolvimento imobiliário. O principal obstáculo é que a grande maioria dos potenciais compradores carecem dos fundos próprios necessários na fase inicial. Neste ponto, como provedores de capital, consideramos que estamos bem posicionados para aproveitar a oportunidade de adquirir ativos a preços muito atrativos. Por outro lado, atualmente não há concorrentes com capacidade para oferecer aos promotores soluções de financiamento para projetos de entre cinco e 10 milhões de euros, uma vez que a maioria do capital privado se centra em oportunidades de entre 40 e 50 milhões de euros.
A solidez do mercado francês em termos de oferta é inquestionável. Atualmente, a carteira de habitações novas não vendidas é muito reduzida, representando menos de 3% da oferta total (cerca de 5.000 unidades). Do lado da procura, as circunstâncias são diametralmente opostas, mais de dois milhões de pessoas procuram habitação social e os operadores continuam a apostar nos programas de construção de habitações deste tipo. Por outro lado, este mercado conta com o apoio dos investidores institucionais e dos grandes gestores de ativos que são compradores habituais de programas de habitação social.
Conscientes desta realidade, e das múltiplas oportunidades que oferece, propomos a estratégia Mirabaud Sustainable Cities, que proporciona capital a promotores líderes para financiar programas de reestruturação e novas habitações em toda a França, focando-se nas principais cidades regionais.
O Mirabaud Sustainable Cities proporciona financiamento inicial às melhores oportunidades, tornando-nos acionistas maioritários das sociedades instrumentais (SPV) que compram os terrenos ou edifícios existentes que precisam de reestruturação. Somos o sócio exclusivo para a detenção de ativos do Grupo Bouygues e a nossa empresa conjunta conta com um investimento total em capital de 100 milhões de euros para comprar parcelas antes do seu desenvolvimento. Não existe qualquer outra parceria deste tipo no mercado.
É de destacar a nossa capacidade de proporcionar financiamento para a aquisição de terrenos e a reestruturação de edifícios existentes, com um objetivo de iIRR líquida de 12% num horizonte temporal de três a seis anos ao nível do projeto, sobre um múltiplo de 1,6x do capital investido (MOIC). Também colaboramos com os 15 principais promotores de França, aproveitando a equipa de milhares de observadores e analistas sobre o terreno para identificar as potenciais oportunidades de investimento mais atrativas.
Normalmente, os bancos só concedem financiamento após a conceção das licenças de construção. A maioria dos promotores não tem margem nos seus balanços para cumprir esta condição pelo que cada vez mais procuram sócios financeiros externos.
Estamos a tornar-nos progressivamente no sócio institucional n.º 1 dos maiores promotores franceses e temos uma profunda convicção na revalorização a longo prazo dos terrenos e edifícios que estão a ser desenvolvidos. Dada a escassez de terrenos, os promotores competem intensamente entre si e devem disponibilizar fundos próprios para garantir um acordo antes da apresentação e concessão das licenças de construção.
Por tudo isto, estamos convencidos de que o Mirabaud Sustainable Cities permitirá aos investidores aproveitar essa oportunidade única de transformar as cidades francesas.
