A prescindere dalle restrizioni sugli spostamenti e dalle misure sanitarie, nel primo trimestre 2021 il mercato immobiliare europeo ha mantenuto una certa dinamicità. Secondo le stime di CBRE, società di consulenza in ambito real estate, il volume degli investimenti immobiliari da parte delle aziende in Europa ammonta a 40 miliardi di euro (10 miliardi nel Regno Unito, 9 in Germania, 5 in Francia e 2 in Benelux). “Sebbene ciò rappresenti un calo del 40% rispetto al primo trimestre 2020, il livello degli investimenti rimane soddisfacente visto il volume eccezionale registrato nel primo trimestre dello scorso anno”, nota Virginie Wallut, director of Real Estate Research and Sustainable Investing, di La Française Real Estate Managers.
I volumi di investimento variano drasticamente a seconda dell'asset class. La domanda di immobili per la logistica si è confermata e gli investitori hanno mostrato un rinnovato interesse per gli uffici. Tuttavia, nonostante la forte domanda di asset per diversificare, i settori del turismo e del commercio al dettaglio continuano ad essere largamente colpiti dalla crisi sanitaria.
Durante la seconda metà dell'anno l’esperta prevede che gli investitori continuino a privilegiare i mercati più liquidi, ovvero Germania, Francia e Regno Unito. D’altra parte, stiamo assistendo a una situazione simile al 2009, il che significa che il mercato immobiliare di oggi è un mercato di ‘investitori locali’, e il numero di transazioni transfrontaliere è diminuito significativamente. “Forse, anche questo si evolverà man mano che le restrizioni ai viaggi verranno progressivamente rimosse e la vaccinazione riguarderà fasce sempre più ampie della popolazione”, spiega Virginie Wallut.
Rendimento degli uffici di alta gamma in Europa
La crisi sanitaria ha naturalmente accelerato la corsa alla qualità. Nel contesto di tassi d'interesse bassi a lungo, la domanda di asset core sta mantenendo sotto pressione i rendimenti degli immobili di alta qualità. “Dall'inizio della pandemia, i rendimenti degli uffici sono rimasti sostanzialmente stabili per gli asset di ottimo livello, vale a dire che Parigi e le principali città tedesche hanno rendimenti su questi immobili inferiori al 3%. Possiamo aspettarci una maggiore disparità tra i rendimenti del mercato degli uffici di primo e secondo livello nella seconda metà dell'anno”, segnala l’esperta.
La prospettiva di una ripresa dell'attività economica dei locatari sta spingendo alcuni investitori a posizionarsi su asset più rischiosi con strategie più opportunistiche. Tuttavia, secondo Virginie Wallut, questo tipo di strategia deve prendere in considerazione le nuove abitudini di lavoro e la domanda degli utenti di edifici sostenibili e flessibili, con un'enfasi sulla sicurezza, sulle nuove direttive sanitarie e sul benessere. “L'attività di investimento dovrebbe riprendersi nei prossimi mesi, soprattutto se il rimbalzo degli affitti sarà confermato. Gli investitori potrebbero posizionarsi su asset a basso rendimento nel breve termine in previsione della ripresa economica”, spiega.
Mercato degli affitti
In Europa, il tasso di occupazione degli immobili è diminuito del 23% su base annua (primo trimestre 2021 rispetto al primo trimestre 2020). Tuttavia, questo dato varia significativamente a seconda dei fondamentali del mercato. Secondo i dati di CBRE nel primo trimestre 2021, L'Aia, Bruxelles e Berlino hanno mostrato un aumento di oltre il 50% rispetto allo stesso periodo di un anno fa, mentre Dublino, Amsterdam e La Défense hanno mostrato un calo di oltre il 50%.
I mercati europei hanno visto crescere i tassi di sfitto. “Nonostante il ritiro graduale nel 2° trimestre delle restrizioni per contenere il Covid, questa tendenza dovrebbe continuare a causa del completamento dei progetti iniziati prima della crisi”, afferma l’esperta. In un anno, l'offerta in Europa è aumentata del 30%. Nel 1° trimestre 2021, soprattutto in Germania, l'aumento dell'offerta di immobili in posizioni centrali è rimasto limitato, con tassi di sfitto inferiori al 5%.
I valori degli affitti delle location più gettonate sono rimasti sostanzialmente stabili dall'inizio della crisi sanitaria. Tuttavia, i mercati in cui l'offerta attuale o futura è abbondante, come Madrid o Dublino, hanno registrato correzioni dei livelli d'affitto più alti.
“Nel primo trimestre, gli affitti di immobili di alta gamma sembrano aver raggiunto un punto di approdo nel Regno Unito dopo quattro trimestri di declino continuo. I valori degli affitti delle location periferiche hanno subito una pressione al ribasso, data l'abbondanza dell'offerta. In tutti i mercati, gli incentivi alle locazioni (esistenti e nuove) sono all'ordine del giorno”, conclude.
