O Chart of the Week é da autoria de Luís Dias, gestor na Square Asset Management.
A subida das taxas de juro nos últimos dois anos vieram, mundialmente, colocar uma intensa pressão sobre o setor imobiliário comercial. O gráfico partilhado, publicação do FMI, mostra como, nos EUA, com o maior mercado imobiliário comercial do mundo, os preços caíram 11% desde o início da política de aumento das taxas de juro por parte da Fed em 2022.
Relação direta e linear e custos de financiamento superiores impactam negativamente os preços do imobiliário em geral. Seja pelo maior esforço em acomodar o serviço de dívida, seja pelo maior peso em estruturas alavancadas, a diminuição das operações está fortemente correlacionada.
Os investimentos alternativos ganham também notoriedade, e cujo interesse é despertado na razão inversa do imobiliário enquanto preferência dos institucionais. Acresce também o impacto direto da desaceleração da atividade económica decorrente da retirada de liquidez da economia, que, por arrasto, diminui a procura de imobiliário enquanto parte da cadeia de valor da economia.
Até aqui, nada de surpreendente face a ciclos anteriores de matriz comparável. Surpreendente é a intensidade agora sofrida face a momentos de restrição comparável nos EUA. De acordo com o que o gráfico demonstra, o comportamento dos valores dos imóveis comerciais foi bastante menos sensível ou, até, estável, face a anteriores subidas das taxas da Fed.
Em parte, a diferença agora verificada na reação dos preços nos diversos ciclos mais restritivos da política monetária recente e passada poderá ser explicada com o ritmo acentuado dos sucessivos agravamentos das taxas.
Não só o agravamento do custo de financiamento, mas também as condições mais restritas por parte da banca na concessão de empréstimos, que concorre para uma postura mais exigente na valorização dos ativos por parte do lado comprador. Também diminuiu notavelmente a captação de recursos de fundos de grande dimensão, tipicamente investidores preferenciais neste setor, e a fonte de financiamento.
Parte da explicação reside também no atual contexto proveniente da pandemia. O teletrabalho e o comércio eletrónico levaram a uma procura drasticamente menor por edifícios de escritórios e retalho, levando ao aumento de taxas de desocupação nos EUA. O setor continua, assim ainda, sob pressão, mesmo com as autoridades da Fed a sinalizar cortes nas taxas de juros para este ano. Há algum otimismo já visível nos investidores quanto a uma aterragem suave da economia.
Os riscos existentes nos EUA são igualmente replicáveis na Europa, uma vez que estão presentes alguns dos mesmos fatores visíveis do outro lado do Atlântico. O imobiliário comercial continuará a ter um papel fundamental em carteiras de investimento dos mais variados perfis. Dos grandes institucionais ao pequeno aforrador. Não será possível, à semelhança de outras classes de ativos, eliminar completamente a exposição a alguns riscos, nomeadamente ciclos de políticas monetárias, porém, é possível ter uma gestão rigorosa, uma criteriosa seleção dos ativos e, obviamente, uma diversificação presente nos vários níveis.
O recurso a estruturas de capital com elevada alavancagem financeira, ainda que atrativa em determinados momentos, implica riscos difíceis de modelar: choques exógenos como pandemias, conflitos armados, focos de terrorismo ou instabilidade política terão certamente efeito exponencial no que seriam normais ciclos da economia.
